O ile szukanie nowych zainteresowanych należy do zadań właściciela mieszkania, tak niekiedy może się zdarzyć, że opieka nad lokalem przybierze pod tym względem nieoczekiwany zwrot. A obowiązek ten weźmie na siebie sam zakwaterowany najemca. Tym bowiem charakteryzuje się cesja.
Jak to wobec tego wygląda i kiedy cesja umowy najmu ma swoje zastosowanie?
Opieka nad lokalem – jak działa cesja umowy najmu od strony prawnej?
Jak wynika z ustawodawstwa, cesja umowy najmu to sytuacja, w której dotychczasowy lokator przenosi prawa i obowiązki powiązane z podpisanym porozumieniem między nim a właścicielem na inną osobę.
Zwalnia go to z odpowiedzialności w stosunku do wynajmującego mieszkanie. A także przepisuje wszelkie osiągnięte ustalenia, np. wysokość czynszu, kwotę depozytu, okres trwania wynajmu, na nową, dokooptowaną jednostkę.
Cesja umowy najmu zawierana jest między starym a nowym lokatorem. Jednak, co istotne – nie może ona zaistnieć poza wiedzą i zgodą wynajmującego, wyrażoną na piśmie w umowie.
Opieka nad lokalem – kiedy cesja umowy najmu ma sens i jest z reguły zawiązywana?
Dla właściciela mieszkania najlepszym scenariuszem jest sytuacja, gdzie opieka nad lokalem przebiega płynnie – występuje ciągłość umów i stała obecność najemców. Jednak z perspektywy tych ostatnich mogą wystąpić nieoczekiwane okoliczności, które uniemożliwią dalszą realizację zobowiązań. Mowa tu np. o utracie finansowania lub pracy, rezygnacji ze studiów, konieczności przeprowadzki do innego miasta.
Wówczas, aby nie ponosić kar za zerwanie warunków porozumienia, cesja umowy najmu staje się rozsądnym rozwiązaniem. I to zarówno dla najemcy, jak i właściciela.
Opieka nad lokalem – kiedy jeszcze cesja umowy najmu może mieć zastosowanie?
Innym potencjalnym wariantem, gdzie cesja umowy najmu może okazać się korzystna, jest wysoki popyt. Chodzi tu o stan, w którym liczba zainteresowanych mieszkaniem przekracza oczekiwanie, stając się łatwiejszą formą przejścia niż zerwanie dotychczasowego porozumienia.
Gdy w grę wchodzi opieka nad lokalem, taka sytuacja może mieć np. miejsce w przypadku studentów, gdzie przekazanie praw i obowiązków własnemu znajomemu nie wymaga żadnych szczególnych wygibasów. A pozwala szybko i bezboleśnie uwolnić się od konieczności pokrycia opłat czynszowych do końca okresu umowy czy utraty kaucji.
Opieka nad lokalem a cesja umowy najmu – jak wygląda procedura jej zawiązania?
O ile możliwość scedowania obowiązków skorelowanych z najmem na osobę trzecią nie została ograniczona lub wykluczona w zawartym między lokatorem a właścicielem porozumieniu, formalność ta powinna przebiegać wedle określonego procesu. Należy w tym wypadku:
- zweryfikować zapisy w umowie dotyczące kwestii regulujących cesję;
- pobrać od właściciela mieszkania pisemną zgodę na zawarcie takiego porozumienia;
- sporządzić i podpisać dokumenty uwzględniające dane starego i nowego lokatora oraz wynajmującego. A także warunki i moment wejścia umowy w życie;
- dostarczyć oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (w przypadku najmu okazjonalnego);
- przekazać nowemu najemcy pakiet niezbędnych informacji. W tym dokumentację, np. protokół zdawczo-odbiorczy, dotychczasową umowę najmu i jej aneksy. A także klucze, dane dostawcy mediów i potwierdzenia rozliczeń czy karty parkingowe.
Opieka nad lokalem i cesja umowy najmu – konsekwencje prawne
O tym, że opieka nad lokalem dla właściciela mieszkania w przypadku cesji może stać się prostsza, aniżeli wobec zerwania porozumienia świadczy np. fakt, że nowy najemca przejmuje warunki umowy z poprzednim lokatorem w ich istniejącym już kształcie. Bez możliwości negocjacji.
To samo tyczy się możliwych usterek występujących w nieruchomości, które również wchodzą od tego momentu w zakres jego odpowiedzialności. A także każdego innego zobowiązania, w tym mediów i powiązanych z nimi płatności.
To w istocie oznacza, że o ile nowy najemca będzie mieć przyzwoitą historię zatrudnienia oraz finansową, a jego weryfikacja nie wzbudzi podejrzeń, cesja umowy najmu to szybkie i proste narzędzie. Mogące służyć utrzymaniu płynności wynajmu i niwelowaniu nie zawsze koniecznych zmagań lub szerzej zakrojonych przedsięwzięć.
