O ile opieka nad lokalem powinna z zasady przebiegać bez zakłóceń, to, jak pokazuje branżowe badanie – 64% właścicieli nieruchomości żywi obawę o zdolność finansową najemców i ich możliwości płatności czynszu. A 70% wszystkich pytanych miało styczność z kłopotliwymi lokatorami.
Jak więc wobec tego bronić się przed niewypłacalnym bądź problematycznym najemcą?
Opieka nad lokalem – czy brak realizacji zobowiązań finansowych przez najemcę to na rynku typowy problem?
Jak eksponuje wspomniany wyżej raport (Rendin, 2022 r.), aż 63,4% właścicieli mieszkań wymienia zaległości w opłacaniu czynszu jako wiodący mankament dotyczący najmu. W czasie gdy typowa strata finansowa dla 60% badanych wyniosła ok. 4-5 tys. złotych.
Jednocześnie 17% ankietowanych nie deklaruje żadnych działań prewencyjnych czy tworzenia strategii obrony przed niewypłacalnością najemcy.
Oznacza to, że aby opieka nad lokalem faktycznie nie była problematyczna, odpowiednie kroki zapobiegawcze należy podjąć bardzo wcześnie. To znaczy już na etapie szukania właściwego kandydata.
Jednak w tym samym czasie jedynie 8,9% właścicieli mieszkań czyni to rękoma wyspecjalizowanych podmiotów, mogących profesjonalnie podejść do weryfikacji zgłaszających się osób.
Bezpieczna opieka nad lokalem, czyli jak zminimalizować ryzyko?
Wśród metod ochrony przed brakiem realizacji płatności ze strony najemcy, 50,9% pytanych wymienia kary porządkowe zapisane w umowie oraz kaucję. A także m.in. mniej popularne sposoby, takie jak:
- poręczenie członka rodziny;
- determinowanie możliwości podpisania umowy wykupem ubezpieczenia przez najemcę.
To, co w tej kwestii istotne, to fakt, że jakkolwiek pewna grupa badanych faktycznie prześwietla kandydata przed użyczeniem mieszkania, to równocześnie, co druga osoba stosuje niezgodne z prawem praktyki na własną szkodę.
Sytuacja ta dotyczy kar umownych za opóźnienia w płatnościach. A tego typu ustanowienie w literze prawa nie może się odnosić do zobowiązań finansowych. Kary porządkowe są dopuszczalne, acz tylko wobec innych, określonych kwestii, np. przedwczesnej wyprowadzki lub dokwaterowania wbrew ustaleniom drugiej osoby.
Właściwa opieka nad lokalem – jak zabezpieczyć się w trakcie trwania umowy?
Jeśli wybraliśmy już, jak się nam wydaje, odpowiedniego kandydata, powinniśmy stale monitorować zdolność pokrycia zobowiązania przez najemcę.
Aby opieka nad lokalem nie wiązała się z późniejszymi lub większymi zakłóceniami, należy przyjąć, że stała kontrola proporcji i rotacji lokatorów z zaległościami do tych niemających problemów z wnoszeniem opłat to nasza cykliczna powinność. Pozwoli ona bowiem ocenić, w jakiej kondycji jest sam rynek.
A także, czy ogół społeczeństwa zainteresowanych wynajmem jest w stanie sprostać takiemu zobowiązaniu.
Opieka nad lokalem – dodatkowe wskaźniki określające wypłacalność najemcy
Inne czynniki, które dobrze jest śledzić, odnoszą się do średniego czasu zaległości oraz skali i dynamiki realizacji opłat.
To pierwsze w obliczu krótkich okresów może na przykład świadczyć o niemożności spięcia miesięcznego budżetu. To drugie z kolei przy raptownym, bez wcześniejszych opóźnień, zaprzestaniu realizacji zobowiązań, wskaże na możliwość utraty płynności finansowej przez najemcę.
Jeśli mamy więc w założeniu, aby opieka nad lokalem przebiegała bez większych trudności, lepiej przyjąć odgórnie odpowiednią strategię działania na wypadek omówionych okoliczności. A także powierzyć proces poszukiwania i weryfikacji najemcy adekwatnie przygotowanym do tego firmom.