Windykacja należności z najmu nie należy do przyjemnych i oczywistych z góry działań, ale wobec sytuacji, bywa niekiedy niezbędna. Bycie dobrze przygotowanym do tego procesu znacznie wcześniej pozwala lepiej podjąć konieczne kroki. Jak więc wygląda windykacja należności z najmu?
Zabezpieczenie dowodów w sprawie najmu
Dokumentacja zadłużenia najemcy
Aby móc podejść do windykacji należności z najmu właściwie należy zgromadzić szereg dokumentów istotnych w sprawie. Chodzi tu m.in. o obowiązującą strony umowę i jej ewentualne aneksy, historię i potwierdzenia płatności, wezwania do zapłaty, dowody wskazujące na zadłużenie lub obrazujące szkody bądź dodatkowe koszty. Musimy także dysponować korespondencją z najemcą wraz z przypomnieniami o dokonaniu zaległej zapłaty czy ewentualne porozumienia osiągnięte, ale niedotrzymane w czasie.
Dokumentacja zadłużenia najemcy – ocena zdolności finansowych zainteresowanego
Dokumentacja zadłużenia najemcy może nam również posłużyć do wstępnej weryfikacji sytuacji i możliwości spłaty zaległości przez lokatora. Trzeba w tym zakresie zestawić pełną kwotę należności ze zdolnością do jej pokrycia. Na przykład wobec przeanalizowania źródeł zarobkowych i posiadanej historii płatności. Określenie szans na polubowne rozwiązanie sytuacji oraz ewentualne koszty postępowania sądowego w sprawach najmu to kolejna rzecz, którą warto wykonać na tym etapie.
Windykacja należności z najmu i plan spłaty zaległości czynszowych
Polubowne próby porozumienia się z lokatorem
Zanim będzie nam potrzebna profesjonalna pomoc prawna przy windykacji i wejściu na drogę sądową, istnieje kilka stopni mediacji. W ich ramach najważniejszym czynnikiem jest utrzymanie kontaktu oraz wypracowanie planu spłaty zaległości czynszowych. Jeśli polubowne próby rozwiązania sytuacji odbywają się wszelką możliwą komunikacją (mailową, telefonicznie, in-person) stanowi ona nasze zabezpieczenie na wypadek rozwoju wypadków. Trzeba ją więc zachować jako dowód w sądzie.
Wezwanie przedsądowe do zapłaty
Pchnięcie sprawy naprzód nie zawsze musi się wiązać z ostatecznymi rozwiązaniami. Nie wszyscy lokatorzy mają nerwy ze stali i często wysłane wezwanie przedsądowe do zapłaty pomaga wyjść z patowej sytuacji. Aby ów działanie okazało się dla nas skuteczne, trzeba również podjąć je we właściwy sposób. To jest przedstawić wystarczająco dobitnie konsekwencje nieuregulowania zadłużenia, a także propozycję ugody i termin na reakcję.
Postępowanie sądowe w sprawach najmu – przygotowanie odpowiednich potwierdzeń i dokumentów
Zabezpieczenie dowodów w sprawie najmu
Zanim udamy się do sądu, trzeba zgromadzić szereg dokumentów istotnych w danym wypadku. Musimy więc skompletować całą posiadaną korespondencję z najemcą, wysłane wezwania do zapłaty i ich ponaglenia, dowody doręczeń, bilans należności czy ewentualnych kosztów. W zależności, czego sytuacja dotyczy, zabezpieczenie dowodów w sprawie najmu może także odnosić się do posiadanej dokumentacji fotograficznej.
Profesjonalna pomoc prawna przy windykacji
Jeśli, mimo prób mediacji, ugoda z najemcą w sprawie zadłużenia nie dojdzie do skutku, pozostaje wejść na drogę sądową. Profesjonalna pomoc prawna przy windykacji okaże się w tej sytuacji niezbędna. Acz pozwoli określić szansę powodzenia, wypracować ścieżkę postępowania oraz wymagany koszt i czas do realizacji zadania.
Postępowanie sądowe w sprawach najmu
Złożenie pozwu
Aby podejść do kwestii właściwie, należy skrupulatnie i precyzyjnie sformułować żądanie. Postępowanie sądowe w sprawach najmu wymaga też przedstawienia uzasadnienia dla roszczeń i dokładnego bilansu należności. Dokumentacja zadłużenia najemcy, o której była wcześniej mowa, stanowi tu istotny dowód, musimy go więc przedstawić w odpowiedniej formie.
Windykacja należności z najmu – udział w postępowaniu
Aby uniknąć niepotrzebnych zawiłości, trzeba dopilnować terminów składania pism procesowych oraz właściwie przygotować świadków. Powinniśmy też brać czynny udział w rozprawach i zadbać o merytorykę własnych zeznań. Tak, aby móc udowodnić słuszność stawianych drugiej stronie zarzutów.
Egzekucja komornicza należności
Wyrok lub ugoda z najemcą w sprawie zadłużenia
Wobec uprawomocnienia się wyroku lub ugody musimy w następnym kroku złożyć wniosek egzekucyjny do komornika. Będzie w tym zakresie potrzebny tytuł wykonawczy przeciwko najemcy. A także dokumentacja zadłużenia najemcy i wszelkie inne informacje pomagające podjąć działanie. Egzekucja komornicza należności może potrwać, jeśli lokator wciąż nie okaże woli współpracy. Jednak nasza rola na tym etapie niekoniecznie musi być mniejsza.
Monitoring działań komornika
Bieżący i stały monitoring działań komornika oraz analiza ogólnych rezultatów pomoże zweryfikować, czy czynności w naszej sprawie są prowadzone we właściwy sposób. Oczywiście o stanie i postępach będziemy informowani, jednak w sytuacji braku rozstrzygnięć lepiej być zorientowanym od razu. Nie stracimy wówczas dodatkowego czasu, a w razie konieczności możemy złożyć do sądu skargę dotyczącą opieszałego działania komornika.
Procedura odzyskiwania mieszkania
Procedura eksmisji najemcy a umowa najmu okazjonalnego u notariusza
Jeśli po zakończeniu okresu wynajmu lub wobec dokonanego wypowiedzenia lokator nie opuścił mieszkania, w zależności od podpisanej umowy, możemy złożyć wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności. Scenariusz ten dotyczy tylko sytuacji, gdzie obowiązuje umowa najmu okazjonalnego. W innym wypadku trzeba będzie przejść cały proces sądowy, liczyć na pozytywny wyrok oraz poczekać na przydzielenie lokalu socjalnego. Może to de facto potrwać nawet kilka lat.
Dokumentacja procesu windykacyjnego
Jeśli nie chcemy mieć większych kłopotów z tytułu wynajmowania komukolwiek mieszkania, najlepszym wyjściem w danej sytuacji jest wybór krótszej drogi do ewentualnego odzyskania lokalu w razie konieczności. Umowa najmu okazjonalnego u notariusza lepiej chroni nasze interesy, ostatecznie kosztując też znacznie mniej, niż dostępna alternatywa. Dobrze jest mieć to na względzie wcześniej, gdyż dokumentacja procesu windykacyjnego opisana w tym poradniku nie jest z zasady płynnym ani łatwym zadaniem. A windykacja należności z najmu może niekiedy trwać latami.