Jak wynika z branżowego badania, gdy chodzi o zarządzanie najmem, aż 63,4% właścicieli mieszkań wskazuje brak płatności za czynsz jako najczęstszy problem występujący przy użyczaniu własnego lokalu.
Jak więc poradzić sobie w sytuacji, gdy najemca przestaje regulować finansowe zobowiązania wynikające z umowy?
Zarządzanie najmem – polubowne sposoby rozwiązania sprawy
Zanim założymy najgorszy scenariusz – świadome unikanie płatności przez najemcę dobrze byłoby całą kwestię zweryfikować. Niekiedy opóźnienie w uiszczeniu opłat może wynikać ze zwykłego roztargnienia lokatora lub problemu technicznego. W takim razie, nim przejdziemy do bardziej oficjalnych działań, warto skontaktować się z zainteresowanym w zwyczajowy sposób, telefonując, wysyłając e-mail bądź SMS-a.
Jeżeli w trakcie tego zdarzenia dojdzie między stronami do określonych ustaleń, powinniśmy je udokumentować. Może się to nam przydać później, gdy najemca, mimo zapewnień wciąż nie będzie miał w zamiarze za użyczony lokal zapłacić.
Zarządzanie najmem – pierwsze wezwanie do zapłaty
W tym ostatnim wypadku nie pozostanie nic innego jak wysłanie oficjalnego pisma listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.
Musimy mieć udokumentowany dowód niewywiązywania się najemcy z zobowiązań i prób rozwiązania sytuacji polubownie, gdyby sprawa trafiła do sądu bądź, jeżeli chcielibyśmy rozwiązać z nim umowę.
Wskazany dokument, aby okazał się wiążący, powinien z kolei zawierać:
- dane personalne stron;
- kwotę zaległego zobowiązania i nowy termin płatności, np. 7 dni od dostarczenia wezwania;
- podstawę co do wzniesienia, w tym wypadku stanowi ją umowa najmu;
- sposób uiszczenia płatności (np. informacja o rachunku bankowym);
- dalsze kroki, które podejmiemy, jeśli lokator wciąż będzie zwlekać z wpłatą.
Zarządzanie najmem – przedsądowe wezwanie do zapłaty
O ile na wcześniejszych etapach nie uda się zażegnać rozwojowi wypadków, pozostanie skorzystać z ostatniego środka przed przejściem do bardziej zdecydowanych działań.
Przedsądowe wezwanie do zapłaty różni się od poprzedniego (a w zasadzie powinno) kategorycznością w kwestii możliwych dla najemcy konsekwencji w sytuacji dalszego unikania regulacji zobowiązania.
Warto w nim np. uwzględnić, że to ostatnia próba polubownego załatwienia sprawy. Co narazi najemcę na potencjalne koszty sądowe czy niemożność zaciągnięcia w przyszłości kredytu bądź robienia zakupów na tzw. raty, z uwagi na wpis do rejestrów dłużników.
Gdy dotyczy nas zarządzanie najmem własnego mieszkania, takie postawienie sprawy często wystarcza, motywując lokatora do uregulowania zobowiązania.
Zarządzanie najmem a rozwiązanie umowy – jakie warunki trzeba spełnić?
Jeśli jednak dłużnik pozostaje nieugięty, nie reagując na wezwania, możemy wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym. To znaczy, wtedy gdy:
- zwleka on z regulacją należności za czynsz lub inne opłaty min. trzy pełne okresy rozliczeniowe;
- dokonaliśmy wcześniej na piśmie wezwania do zapłaty, uwzględniając w nim dodatkowy, miesięczny termin na spłacenie zobowiązania.
Ten ostatni krok, gdy tyczy się nas zarządzanie najmem, możemy wykonać bezpośrednio po upływie drugiego okresu płatności, jeśli najemca ponownie nie poczuł się do odpowiedzialności, aby za użyczony lokal zapłacić.
Zarządzanie najmem – wejście na drogę sądową
Ostatnim krokiem, aby wyegzekwować od lokatora nieuiszczone płatności, stanie się pozew o zapłatę złożony we właściwym dla położenia nieruchomości sądzie.
Jeśli przy okazji kwota zobowiązania nie przekracza 20 tys. zł może udać się przeprowadzić cały proces w trybie postępowania uproszczonego. Co powinno pomóc szybciej uzyskać klauzulę wykonalności.
Jeżeli prowadzimy więc zarządzanie najmem bez wyspecjalizowanego w takich wypadkach wsparcia, musimy pamiętać, że miękka, polubowna windykacja wymaga od nas zachowania prawnie ustalonych procedur i metodycznego postępowania.