Jeśli przyjąć zgodnie z ogólnym trendem, że zarządzanie wynajmem lokalu ma służyć uzyskaniu określonego, często pasywnego, poziomu zysków. Tak można również założyć, że sposób, w jaki chce się to osiągnąć, nierzadko nie uwzględnia wielu niepozornych czynników, które za tę chętnie widzianą rentowność odpowiadają.
Dzieje się tak dlatego, iż każdy produkt lub usługa, w tym też zarządzanie wynajmem jako całość, powstają w pierwszej kolejności z osobistych pobudek. A dopiero potem adoptuje się je pod potrzeby rynku i/lub użytkownika.
Jak więc w takiej sytuacji oprzeć inwestycję w nieruchomości na właściwych fundamentach, czerpiąc z niej miarodajne zyski?
Dochodowe zarządzanie wynajmem to patrzenie z perspektywy najemcy
I to już w ramach etapu kupowania lokalu. A przynajmniej, jeśli mamy w zamyśle zwrot z inwestycji i niebudzące mieszanych uczuć działania. Wszystko dlatego, że istnieje szereg tzw. żelaznych punktów, które większość zainteresowanych daną usługą z reguły ma. A które muszą być spełnione, aby można było podjąć wiążącą decyzję.
W przypadku, gdy mamy na myśli popłatne zarządzanie wynajmem trzeba mieć na względzie nie tylko aspekty dosyć oczywiste, takie jak:
- strategiczna z punktu widzenia skomunikowania z kluczowymi miejscami użytku publicznego lokalizacja;
- bezpieczna, cicha i rekreacyjna okolica;
- bliskość infrastruktury transportu publicznego;
- dodatkowe walory użytkowe uatrakcyjniające nieruchomość: parking, balkon bądź taras, dostęp do piwnicy lub komórki, winda do mieszkania;
- jasne, ciepłe i przestronne wnętrze;
- nowoczesne wykończenie powiązane z przyzwoitym wyposażeniem.
Jako że należy również rozważyć inne elementy. Kluczowe dla najemcy w ujęciu długofalowym, acz nieanalizowane przez inwestorów tak często.
Zarządzanie wynajmem z perspektywy inwestycji a ocena opłacalności widziana oczami użytkownika
Przeciętna osoba poszukująca odpowiedniej przestrzeni do zamieszkania ma bowiem w głowie przeważnie założenia ekonomiczne i użytkowe, tj.:
- niezależną od kosztu samego wynajmu, niewygórowaną cenę czynszu;
- rozsądną, niebudzącą wątpliwości wysokość kaucji;
- niskie opłaty eksploatacyjne;
- istotne z punktu widzenia funkcjonowania udogodnienia, takie jak klimatyzacja, czy dostęp do Internetu;
- umiarkowaną liczbę osób zakwaterowanych we wspólnej przestrzeni.
Jakkolwiek trochę inaczej może to wyglądać w przypadku, gdy zarządzanie wynajmem – sama inwestycja pokrywa głównie sektor studencki.
Tak z reguły większość jednostek, od dodatkowych zawirowań i natłoku po całym dniu pracy, preferuje jednak ciszę i wytchnienie oraz kameralne otoczenie.
Co w zasadzie oznacza, że to, co właściciel mieszkania może za kryterium rentowności uważać, niekoniecznie będzie tak samo odbierane przez osobę najmującą. Acz jednocześnie – o ile mamy w założeniu powodzenie inwestycji oraz jej dochodowość, to właśnie ta druga perspektywa ma większe znaczenie oraz wymowność.
