Jak sugeruje raport Rendin, dla 38,4% właścicieli nieruchomości kompleksowe zarządzanie najmem na jakimś etapie obsługi lokalu oznaczało zderzenie się z problematycznym najemcą.
Jak wobec tego chronić swoje mienie na wypadek większości ewentualności?
Kompleksowe zarządzanie najmem – bezkompromisowa weryfikacja najemcy
Jakkolwiek element ten powinien stanowić podstawę działań wynajmujących, to, jak wskazano wcześniej, nie wszyscy właściciele nieruchomości do tego tematu w ogóle podchodzą. Dzięki czemu możemy mieć właśnie takie, a nie inne statystyki. Aby więc wyeliminować opisane ryzyko, przed podpisaniem umowy z najemcą powinniśmy:
- pobrać od niego dokument tożsamości, zaświadczenie o zarobkach i zatrudnieniu czy wyciąg z konta bankowego z okresu 3 miesięcy wstecz. A nawet deklarację PIT za ostatni okres;
- sprawdzić wiarygodność kandydata w bazach BIK lub KRD. A także w typowo branżowych rejestrach grupujących tzw. dzikich lokatorów (RDL), niepłacących czynszu lub zajmujących lokal bezprawnie;
- zweryfikować referencje od poprzednich wynajmujących oraz pokusić się o kontakt z obecnym pracodawcą;
- podsunąć zainteresowanemu szczegółową ankietę do wypełnienia, zawierającą miejsce na jego dane. A także takie punkty jak: kontakt do rodziców, co w przypadku studentów może szybko rozwiązać potencjalny problem z płatnością, adres stałego zameldowania, miejsce pracy bądź uczelni.
Kompleksowe zarządzanie najmem – zabezpieczenia i zapisy w umowie
Innym środkiem ostrożności, który musimy przedsięwziąć, aby kompleksowe zarządzanie najmem przebiegało bez trudności, jest kwestia klauzul w podpisywanym porozumieniu. Nie powinno zabraknąć w nim m.in. ujęć regulujących:
- kaucję i zasady jej zwrotu;
- ubezpieczenie OC najemcy;
- prawa i obowiązki stron;
- zakres odpowiedzialności wobec uszkodzeń i ewentualnych napraw;
- warunki i sposoby płatności za czynsz oraz media;
- wizytacje kontrolne i metodę ich przeprowadzania;
- zasady wypowiedzenia umowy oraz ewentualne kary za jej przedwczesne zerwanie;
- zakazy i postanowienia dotyczące np. podnajmu, palenia w lokalu, obecności zwierząt, dokonywania remontów bądź ulepszeń w mieszkaniu czy prowadzenia działalności gospodarczej.
Kompleksowe zarządzanie najmem a dodatkowe ujęcia zabezpieczające mieszkanie
Wśród wielu kwestii, o których trzeba pamiętać, znajdują się też typowo techniczne działania polegające na spisaniu wyposażenia lokalu wraz z numerami seryjnymi urządzeń. Wykonanie dokumentacji fotograficznej stanu nieruchomości i liczników pod protokół zdawczo-odbiorczy. Bądź sporządzenie regulaminu wynajmu, uwzględniającego sprawy utrzymania porządku w lokalu, przestrzegania ciszy nocnej czy zgłaszania usterek.
Co więcej, jeżeli prowadzimy kompleksowe zarządzanie najmem niezależnie, rozsądnym działaniem będzie dodatkowe zabezpieczenie się na wypadek niefrasobliwości najemcy. Na przykład poprzez poręczenie osoby trzeciej (rodziny), umowę najmu okazjonalnego, wykupienie ubezpieczenia od braku płatności czynszu bądź ostatecznie zlecenie obsługi nieruchomości wyspecjalizowanej firmie z zapleczem prawnym i windykacyjnym.