W zasadzie, gdy jest mowa o obsłudze niewielkiego zrzeszenia właścicieli lokali (do 3), zarządca wspólnot mieszkaniowych nie stanowi funkcji, która jest z urzędu wymagana, jak ma to miejsce w przypadku większej liczby wyodrębnionych mieszkań w nieruchomości. Nie jest to również jedyna różnica między tymi dwoma formami organizacyjnymi.
Jak więc wygląda sposób sprawowania nadzoru w jednym i drugim wypadku?
Zarządca wspólnot mieszkaniowych – organizacja wobec niedużej liczby wyodrębnionych lokali
Wspólnoty mieszkaniowe od początku swojego istnienia do małego zrzeszenia zaliczały te nieruchomości, w których liczba mieszkań nie przekraczała 7 lokali. Zasada ta funkcjonowała do 01.01.2020 r., kiedy zakres ten skorygowano, ustanawiając, iż miano to będą nosić już tylko 3.
Przypuszczalnie miało to uprościć sposób obsługi lokatorów i budynku, jako że teoretycznie im mniej osób, tym łatwiej się porozumieć. Z tego też względu w danym wypadku zarządca wspólnot mieszkaniowych nie jest wymagany odgórnie przepisami i prawem, acz wszelkie decyzje:
- muszą zapadać jednomyślnie, aby były zgodne z ustawodawstwem;
- jednocześnie nie muszą być formalne.
To ostatnie oznacza, że zrzeszenie lokatorów nie ma, np. obowiązku powoływania zarządu. A także przeprowadzania walnych zgromadzeń, ustanawiania uchwał i przeprowadzania głosowania, o ile w kwestii podjęcia kluczowej decyzji dojdą między sobą do porozumienia.
Zarządca wspólnot mieszkaniowych – różnica między dużą a małą jednostką
W tym ostatnim wypadku, jeśli nie uda się rozstrzygnąć sprawy jednogłośnie, pozostaje już tylko sąd. Ten powinien z kolei sam określić odpowiednią dyrektywę. Tego typu rozwiązanie rzadko kiedy dotyczy dużych jednostek organizacyjnych, gdzie zarząd lub zarządca wspólnot mieszkaniowych jest wymagany. A w związku z czym wszelkie decyzje zapadają w sposób bardziej formalny. To znaczy albo w ramach:
- zwykłego zarządu, który wykonuje czynności mające na celu bieżącą obsługę nieruchomości, np. księgową, techniczną lub prawną;
- albo wobec zwołania zgromadzenia z lokatorami w sytuacji, gdy podejmowana operacja wykracza poza ww. zakres. Wówczas przeprowadza się odpowiednie głosowanie i ostatecznie zatwierdza powiązaną z nim uchwałę.
Dodatkowo większe wspólnoty posiadają tzw. fundusz remontowy oraz prowadzą inne składki na rzecz funkcjonowania obiektu. W czasie gdy mniejsze przeważnie nie preferują takiego rozwiązania, realizując wymogi nieruchomości tylko wobec nagłej lub niezbędnej potrzeby.
Można więc na powyższej podstawie przyjąć, że sposób obsługi dużej i małej wspólnoty mieszkaniowej różni się znacząco. A w zasadzie z uwagi na fakt, iż organizacja w pierwszym wypadku jest ustrukturyzowana, a proces ustanawiania dyspozycji nie musi być jednogłośny, jako że o rezultacie decyduje większa liczba głosów, stanowi swoistą odwrotność.