Jak podaje branżowy raport, stopa zwrotu z inwestycji, gdy chodzi o wynajem i zarządzanie nieruchomościami w Poznaniu, wynosi średnio ok. 5,38% netto. Badanie to (Otodom Analytics) dotyczy danych za styczeń 2025 roku i mieszkań do 40 m².
O ile jednak oczywiste nakłady łatwo do kalkulacji rentowności wliczyć, co z tymi mniej wyrazistymi i jak wpływają na kształt inwestycji?
Wynajem i zarządzanie nieruchomościami – co składa się na znane i niedoszacowywane koszty?
Doświadczony inwestor, zanim zdecyduje się na zakup mieszkania, wie z góry, jaki ROI osiągnie w danym czasie wobec ulokowanego w nieruchomość kapitału. Koszty do takiej kalkulacji nie są złożone i składa się na nie:
- cena lokalu;
- podatek PCC;
- opłaty sądowe i notarialne;
- prowizja biura nieruchomości;
- wydatki remontowe;
- comiesięczne zobowiązania i płatności oraz czynsz najmu.
Opłacalność, gdy mamy w założeniu wynajem i zarządzanie nieruchomościami w takim wypadku obliczymy, dzieląc otrzymany zysk przez włożone nakłady.
Wynajem i zarządzanie nieruchomościami – rentowność z uwzględnieniem ukrytych kosztów
Powyższy scenariusz jest jednak wysoce optymistyczny i wstępny. Nie wlicza bowiem do całości niezliczonych drobnych ujęć, które mogą wydarzyć się po drodze. W dłuższej perspektywie wynajmu nieruchomości.
Do ukrytych kosztów w takim wypadku można zaliczyć:
- pustostany;
- wydatki na poczet marketingu (np. ogłoszenia, sesje zdjęciowe);
- awarie i uszkodzenia w lokalu (np. wymiana sprzętów);
- okresowe remonty lub odświeżanie mieszkania;
- windykacje i opłaty prawnicze;
- profesjonalny wynajem i zarządzanie nieruchomościami, realizowany przez zewnętrzną firmę;
- zmiany w prawie, związane z inflacją i w podatkach.
Wynajem i zarządzanie nieruchomościami – co jeszcze ma wpływ na ogólną rentowność inwestycji?
Oprócz wyżej wymienionych kwestii istnieją także dodatkowe ujęcia, kształtujące opłacalność prowadzenia mieszkania.
Wśród kilku z nich i tych bardziej dynamicznych, jest np. sytuacja na rynku oraz popyt. Oba aspekty, choć z reguły utrzymują swój status długi lub pewien czas, mogą też nagle odwrócić się nieoczekiwanie. Co dobrze zobrazowała np. pandemia. W jej wyniku kluczowym aspektem na rynku stało się bowiem przystosowanie lokalu do potrzeb pracy zdalnej. A trend ten wciąż trwa.
Wynajem i zarządzanie nieruchomościami – jak minimalizować wpływ ukrytych kosztów na inwestycję?
O ile zmian nie uda się nam w całości przewidzieć, istnieją pewne strategie, które pomogą sobie z nimi radzić, gdy już wystąpią. Jedną z nich jest zakładanie z góry tzw. balonowego budżetu. Czyli określonej puli środków trzymanych w zamrożeniu na niespodziewane i niedoszacowane koszty, które mogą się z czasem pojawić.
Innym, choć bardziej przyszłościowym czynnikiem, służącym ochronie własnych interesów, może stać się za niedaleki czas również AI.
Wykorzystanie sztucznej inteligencji jako mechanizmu analitycznego, kalkulującego prawdopodobieństwo wystąpienia określonych trendów lub sytuacji rynkowych, nie jest już mrzonką. A ostatecznie, gdy chodzi o wynajem i zarządzanie nieruchomościami oraz ich rentowność, może stać się czymś, co zamortyzuje nieoczekiwane ruchy popytowe.
Dobrze jest więc śledzić rozwój tego narzędzia. A w międzyczasie zabezpieczyć własne inwestycje większą przezornością co do kosztów i ich obecnością.