Aby zarządzanie nieruchomością stało się możliwe, z reguły trzeba w tym celu zawiązać odpowiedni podmiot prawny. To jest spółdzielnię bądź zobligować do tego zadania właścicieli wyodrębnionych lokali (wspólnota). Jednak, ponieważ obie te formy dzieli pewna przepaść w kwestii działania i podejmowania rzeczy, dobrze będzie ustalić, kiedy powstaje potrzeba lub wymóg ustanowienia jednego bądź drugiego sposobu organizacji.
Jak więc wygląda proces obsługi mieszkańców i budynku w przypadku spółdzielni i wspólnoty mieszkaniowej?
Zarządzanie nieruchomością a sposób organizacji rzeczy
Podstawową różnicę stanowi fakt, iż wspólnota mieszkaniowa powstaje w zasadzie samoistnie, z chwilą nadania (pełnej) własności do lokalu osobie zainteresowanej. W czasie gdy, aby uformować spółdzielnię wymagana jest określona liczba jednostek prawnych lub fizycznych (tj. odpowiednio min. 3 lub 10). I w odróżnieniu od pierwszego przypadku, zakłada się ją intencjonalnie oraz ma osobowość prawną.
Wspólnota mieszkaniowa z kolei jest zrzeszeniem lokatorów jednego budynku. Gdzie wszelkie decyzje przez nich podejmowane dotyczą ich sprawy, co nie stanowi zasady w przypadku spółdzielni. Jako że dana jednostka organizacyjna zazwyczaj skupia wiele obiektów (lokali lub domów jednorodzinnych), a potencjalne opłaty, jakimi obciążany jest mieszkaniec, są (lub mogą być) rozdzielane na potrzeby wszystkich aktywów, nad którymi ten podmiot sprawuje opiekę prawną i organizacyjną.
Zarządzanie nieruchomością oraz sposób obsługi spraw również w obu wypadkach jest ciut inny.
Zarządzanie nieruchomością – wiodące różnice przy opiece nad budynkiem wspólnoty lub spółdzielni
O ile, aby usprawnić funkcjonowanie wspólnoty powołuje się bezpośredni zarząd lub zewnętrzną jednostkę organizacyjną (zarządcę lub administratora). O tyle spółdzielnia mieszkaniowa działa w oparciu o statut. To znaczy: wewnętrzne akty prawne ustanawiające obowiązki, prawa i sposób postępowania członków, regulujące również kwestie organizacyjne i obejmujące zarządzanie nieruchomością.
Ma ona także sztywną strukturę hierarchiczną. A kontrolę nad wykonywaniem działań i pracy powołanego w drodze walnego zgromadzenia zarządu sprawuje rada nadzorcza.
To ostatnie przekłada się dla lokatorów na zmniejszoną decyzyjność w kwestii przeznaczenia i sposobu obsługi ich spraw oraz budynku.
To znaczy:
- w przypadku wspólnoty każdy z jej członków może zasugerować odpowiednią uchwałę, w czasie gdy w spółdzielni przywilej ten podnosi zarząd;
- zgłaszane przez mieszkańców uwagi do uchwał nie stanowią wiążącego stanowiska dla zarządu. Nie jest on także zobowiązany wziąć ich pod uwagę;
- członkowie spółdzielni są obciążani dodatkowymi kosztami, które nie muszą odpowiadać autentycznym opłatom związanym z utrzymaniem obiektu.
Można więc na powyższej podstawie założyć, iż o ile nie mamy ograniczonego prawa do lokalu (co stanowi meritum istnienia spółdzielni), wspólnota mieszkaniowa stanowi dla lokatorów znacznie bardziej przyjazny i tańszy w obsłudze pomysł.