Autor: Marcin Kraczek

Zarządzanie najmem mieszkań a wymagający lokator – jak negocjować skutecznie?

Zarządzanie najmem mieszkań – jak wybrnąć z procesu negocjacji obronną ręką?

Jak wynika z prostej matematyki: sukces osiągają zwłaszcza te osoby, które są do niego odpowiednio nastawione – zarządzanie najmem mieszkań w kontekście prób przeciągnięcia swoich racji na wygraną stronę przez lokatora nie stanowi tu z kolei wyjątku.

Jak więc przygotować się do negocjacji z najemcą?

Zarządzanie najmem mieszkań – określ swoje punkty graniczne i istotne założenia

Jednym z esencjonalnych ujęć negocjacji jest wiedza z zakresu trzech podstawowych pułapów/faz, które dla własnego dobra, powinniśmy mieć zdefiniowane. Chodzi tu zwłaszcza o:

warunki, których spełnienie musi nastąpić, aby nie mieć poczucia, że zostało się wbrew sobie w coś niechcianego wmanewrowanym;
punkt BATNA – ustalenie, co stanowi możliwie najlepszą alternatywę w przypadku, gdy głównej negocjowanej wartości nie uda się osiągnąć;
moment wyjścia – zestaw warunków niedających się przeskoczyć, które zmuszą nas do rezygnacji z dalszych rozmów.

Zarządzanie najmem mieszkań – ustal istotne założenia drugiej strony

Wszystkie wymienione kwestie dotyczą własnej perspektywy. Jednak, gdy chodzi o zarządzanie najmem mieszkań, dla określenia tzw. obszaru negocjacyjnego (ZOPA) – pola, na którym porozumienie jest możliwe – musimy pokusić się również o zobaczenie racji najemcy.

Tę uda się ustalić wcześniej (np. w kwestionariuszu osobowym wysyłanym przed wynajęciem mieszkania) albo w rzeczywistej rozmowie. W tym ostatnim wypadku powinniśmy jednak wykazać się nieprzeciętną zdolnością do wyłapywania niuansów i zależności. Pozwalają one bowiem zdefiniować krytyczne punkty interesu osoby.

Zarządzanie najmem mieszkań - jak poznać kluczowe potrzeby najemcy i wykorzystać je w negocjacjach?

Zarządzanie najmem mieszkań – cechy i sposoby pomagające w skutecznych negocjacjach

Wspomniana chwilę temu umiejętność wychwytywania szczegółów, które mają dla lokatora znaczenie, jest w szczególności możliwa, gdy przybierzemy odpowiednią postawę. Chodzi tu przede wszystkim o przestawienie się na analizę informacji i słuchanie. Aby zarządzanie najmem mieszkań nie wiązało się z utratą wpływów lub zainteresowania bowiem, wychwycenie perspektywy danej osoby i jej założeń umożliwi „wyciągnięcie z powietrza” jej potrzeb i preferencji. A także stojących za nimi motywów. Co z kolei pozwoli lepiej ustawić się do prezentacji własnych argumentów czy przedstawienia odpowiednio skrojonych propozycji.

Zarządzanie najmem mieszkań – wykorzystanie psychologicznych trików i zasad oddziaływania społecznego

Ww. zrozumienie wraz z technikami perswazji i wpływu pomoże wybrnąć z pewnych sytuacji tak, aby nie być jedyną stroną transakcji. Tzn. w przypadku, gdy lokator wnosi np. o obniżenie kosztu czynszu wobec niezbyt dobrej kondycji mieszkania (odrapane ściany, porysowane meble), możemy zaproponować cykliczny upust. Na przykład następujący co 3-4 miesiące, o ile najemca będzie utrzymywać nieruchomość w nienagannym stanie.

Zarządzanie najmem mieszkań - jakich sposobów wpływu użyć, aby zakończyć pomyślnie rozmowy negocjacyjne?

Jest to tzw. zasada wzajemności lub rewanżu. Często stosowana w ramach pokazania, że jesteśmy gotowi na pewne ustępstwa, jeżeli najemca też wykaże się określoną postawą.

Można więc stwierdzić, że jeśli chcemy, aby zarządzanie najmem mieszkań nie traciło za każdym razem, gdy zainteresowany nas z zaskoczenia lub odpowiednio w negocjacjach podejdzie, dobrze jest znać zarówno własne punkty krytyczne, jak i najemcy.

Jeżeli nie wiesz, jak wyjść z rozmów sprzedażowych z potencjalnym lokatorem bez naginania własnych kryteriów, zobacz, jak zyskać pewność stałych wpływów i zainteresowanych najemców:

Zarządzanie najmem

Kompleksowe zarządzanie najmem a zabezpieczenie mieszkania – checklista

Jak sugeruje raport Rendin, dla 38,4% właścicieli nieruchomości kompleksowe zarządzanie najmem na jakimś etapie obsługi lokalu oznaczało zderzenie się z problematycznym najemcą.

Jak wobec tego chronić swoje mienie na wypadek większości ewentualności?

Kompleksowe zarządzanie najmem – bezkompromisowa weryfikacja najemcy

Jakkolwiek element ten powinien stanowić podstawę działań wynajmujących, to, jak wskazano wcześniej, nie wszyscy właściciele nieruchomości do tego tematu w ogóle podchodzą. Dzięki czemu możemy mieć właśnie takie, a nie inne statystyki. Aby więc wyeliminować opisane ryzyko, przed podpisaniem umowy z najemcą powinniśmy:

pobrać od niego dokument tożsamości, zaświadczenie o zarobkach i zatrudnieniu czy wyciąg z konta bankowego z okresu 3 miesięcy wstecz. A nawet deklarację PIT za ostatni okres;
sprawdzić wiarygodność kandydata w bazach BIK lub KRD. A także w typowo branżowych rejestrach grupujących tzw. dzikich lokatorów (RDL), niepłacących czynszu lub zajmujących lokal bezprawnie;
zweryfikować referencje od poprzednich wynajmujących oraz pokusić się o kontakt z obecnym pracodawcą;

Kompleksowe zarządzanie najmem - weryfikacja najemcy jako potencjalne zabezpieczenie przed szkodami w czasie wynajmu.

podsunąć zainteresowanemu szczegółową ankietę do wypełnienia, zawierającą miejsce na jego dane. A także takie punkty jak: kontakt do rodziców, co w przypadku studentów może szybko rozwiązać potencjalny problem z płatnością, adres stałego zameldowania, miejsce pracy bądź uczelni.

Kompleksowe zarządzanie najmem – zabezpieczenia i zapisy w umowie

Innym środkiem ostrożności, który musimy przedsięwziąć, aby kompleksowe zarządzanie najmem przebiegało bez trudności, jest kwestia klauzul w podpisywanym porozumieniu. Nie powinno zabraknąć w nim m.in. ujęć regulujących:

kaucję i zasady jej zwrotu;
ubezpieczenie OC najemcy;
prawa i obowiązki stron;
zakres odpowiedzialności wobec uszkodzeń i ewentualnych napraw;
warunki i sposoby płatności za czynsz oraz media;
wizytacje kontrolne i metodę ich przeprowadzania;
zasady wypowiedzenia umowy oraz ewentualne kary za jej przedwczesne zerwanie;
zakazy i postanowienia dotyczące np. podnajmu, palenia w lokalu, obecności zwierząt, dokonywania remontów bądź ulepszeń w mieszkaniu czy prowadzenia działalności gospodarczej.

Kompleksowe zarządzanie najmem a dodatkowe ujęcia zabezpieczające mieszkanie

Wśród wielu kwestii, o których trzeba pamiętać, znajdują się też typowo techniczne działania polegające na spisaniu wyposażenia lokalu wraz z numerami seryjnymi urządzeń. Wykonanie dokumentacji fotograficznej stanu nieruchomości i liczników pod protokół zdawczo-odbiorczy. Bądź sporządzenie regulaminu wynajmu, uwzględniającego sprawy utrzymania porządku w lokalu, przestrzegania ciszy nocnej czy zgłaszania usterek.

Kompleksowe zarządzanie najmem - jakie inne działania ochronią mieszkanie w okresie wynajmu?

Co więcej, jeżeli prowadzimy kompleksowe zarządzanie najmem niezależnie, rozsądnym działaniem będzie dodatkowe zabezpieczenie się na wypadek niefrasobliwości najemcy. Na przykład poprzez poręczenie osoby trzeciej (rodziny), umowę najmu okazjonalnego, wykupienie ubezpieczenia od braku płatności czynszu bądź ostatecznie zlecenie obsługi nieruchomości wyspecjalizowanej firmie z zapleczem prawnym i windykacyjnym.

Jeśli szukasz kompleksowego wsparcia, chroniącego Twoje interesy oraz mienie w razie problemów z najemcami, zobacz, jak zabezpieczyć się na dany wypadek we współpracy z nami:

Zarządzanie najmem

Prowadzenie mieszkania w Poznaniu – strategie najmu dla nowych osiedli

Prowadzenie mieszkania w Poznaniu — jak profil najemcy kształtuje tworzenie strategii dla nowych osiedli?

Jak głoszą rynkowe analizy, największy wzrost zainteresowania wynajmem, gdy chodzi o prowadzenie mieszkania w Poznaniu, odnotowuje się wpośród studentów i ludzi młodych. Co może właścicielom nieruchomości sugerować, jakie warunki trzeba zawrzeć w umowie, aby dana grupa docelowa uznała naszą ofertę za atrakcyjną.

Jakie ujęcia decydują więc o wyborze tego lub innego lokum i jaką strategię dla nowych osiedli zastosować?

Prowadzenie mieszkania w Poznaniu – rynek najmu obecnie a wnioski płynące z jego kształtu

Jak pokazuje branżowe badanie, tylko niespełna 13% zainteresowanych wynajmuje lokale, z czego 12% z osobami zupełnie sobie nieznanymi. Gdzie powodem wyboru tej formy zakwaterowania jest najczęściej:

wyprowadzka z domu rodzinnego – 11,4%;
praca – 10,5%;
edukacja/pójście na studia – 4,9%;
niemożność zdefiniowania celu i kierunku życiowego – 7,7%;
zmiana dyktowana chęcią podwyższenia standardu bądź metrażu mieszkania lub lepszą atrakcyjnością lokalizacji – 8,8%.

Prowadzenie mieszkania w Poznaniu - co obecny rynek mówi o podejściu do budowania strategii dla nowych osiedli?

Dodatkowo, gdy chodzi stricte o lokalny rynek i prowadzenie mieszkania w Poznaniu, najchętniej widzianymi lokalami są te dwupokojowe.

Prowadzenie mieszkania w Poznaniu – kim jest grupa docelowa?

Jak wskazuje ten sam raport, najliczniejsza grupa osób zainteresowana najmem ma z reguły między 26 a 35 lat (36%). W czasie gdy dla innego spektrum wiekowego, udział w rynku rozkłada się niemal równomiernie, stanowiąc od 8 do 16%.

Wśród jednostek wskazanych na wstępie przeważają tzw. młodzi profesjonaliści z sektora IT i usług. A także pracujący w finansach i w wolnym zawodzie.

Prowadzenie mieszkania w Poznaniu – charakterystyka obaw i możliwych problemów najemców wobec potencjalnego zakwaterowania

Istotnym źródłem informacji w ramach określania persony i profilu osób zainteresowanych tą formą zamieszkania są również obiekcje przyszłych lokatorów, którzy nie mieli wcześniej okazji wynajmować lokalu.

Wśród tych (wg PIE), najczęściej wymienianymi są obawy związane z:

Prowadzenie mieszkania w Poznaniu - jak obawy najemców związane z najmem mogą pomóc w kwestii budowania strategii dla nowych osiedli?

problematycznym właścicielem nieruchomości – 72%;
nieoczekiwanym wzrostem ceny czynszu – 55% lub jego wygórowaną wysokością – 56%;
nagłym rozwiązaniem umowy – 51%;
częstymi kontrolami i wizytacjami w lokalu – 48%.

Co w tym względzie istotne, gdy mamy w założeniu prowadzenie mieszkania w Poznaniu, to fakt, iż o ile wskazane aspekty redukują się niemal do minimum w przypadku osób, które już wynajmują nieruchomość, tak nie do końca i wszystkim. Dla co czwartego pytanego bowiem wysoki koszt czynszu to kwestia problematyczna. A co piąty ankietowany nie wierzy w bezkonfliktową relację z wynajmującym.

Prowadzenie mieszkania w Poznaniu – co rynek i profil najemcy mówią w kwestii budowania strategii najmu dla nowych osiedli?

Biorąc wszystkie ww. ujęcia pod uwagę, możemy dojść do wniosku, że wciąż główną preferencją większości pozostaje elastyczność warunków najmu i nastawienie na mobilność. A więc tymczasowe zapotrzebowanie dotyczące zakwaterowania w danym standardzie i okolicy, dyktowane sytuacją życiową lub zawodową. A także fakt, iż subiektywnym priorytetem, zwłaszcza młodszej grupy docelowej, jest posiadanie poczucia bezpieczeństwa, komfortu i swobody, które nie będą naruszane raptownymi decyzjami właściciela nieruchomości lub jego nadmierną chęcią kontroli lokalu.

Można więc przyjąć, że gdy mamy w zamyśle prowadzenie mieszkania w Poznaniu na nowo wybudowanym osiedlu, nie wystarczy, że wokół znajdują się pożądane przez większość atuty dobrej infrastruktury. Zwłaszcza takie jak bliskość sklepów, uczelni bądź pracy, odpowiednie skomunikowanie czy obecność zieleni. Trzeba mieć na uwadze również fakt, że pewną istotną rolę odgrywają także ujęcia subiektywne, związane z podejściem samego wynajmującego do lokatora i obsługi mieszkania. Tu im mniej gwałtownych ruchów zarządcy i perturbacji, tym stabilniejszy najem i ogólna czystość sytuacji.

Jeżeli nie wiesz, jak podejść do określenia strategii działania i własnej oferty, zobacz, jak z pomocą odpowiedniego wsparcia i know-how zbudować te aspekty:

Zarządzanie najmem

Opieka nad wynajmowanym mieszkaniem – jak rozwiązywać konflikty między najemcami?

Opieka nad wynajmowanym mieszkaniem — jak radzić sobie z konfliktami między współlokatorami?

Niezależnie od tego, że jako właściciele lokalu, aby opieka nad wynajmowanym mieszkaniem przebiegała płynnie i sprawnie, możemy zrobić wszystko dobrze, to i tak, jak sugerują badania, zetkniemy się z sytuacją podbramkową, w którą uwikłani będą najemcy.

Jak wobec tego podejść do takiego stanu rzeczy, aby zawczasu oraz później zażegnać rozwojowi wypadków?

Opieka nad wynajmowanym mieszkaniem – czy konflikty między współlokatorami to częsty problem?

Jak wskazuje raport Morizon, jedynie 1/5 pytanych nie miała dotąd styczności z sytuacją kryzysową z drugim najemcą. W czasie gdy prawie 65% przyznaje, że mieszkanie z innymi to główne źródło nieporozumień i scysji. To samo badanie pokazuje, że dla 34% ankietowanych spór ze współlokatorem to drugi najważniejszy powód skłaniający do wyprowadzki. A 22% otwarcie deklaruje doświadczenia, które można nazwać poważnym konfliktem.

Opieka nad wynajmowanym mieszkaniem – jak wyglądają najczęstsze przyczyny niesnasek między najemcami?

Powodów niechęci sami zaangażowani wymieniają kilka. Wśród wielu z nich znajduje się m.in.:

kwestia utrzymywania porządku w lokalu – 70,8%;
„pożyczanie” i używanie rzeczy osobistych bez wcześniejszego zapytania – 46,9%;
podkradanie jedzenia – 37,2%;
organizowanie imprez w mieszkaniu – 37%;
ogólna niezgodność charakteru – 34,6%.

Opieka nad wynajmowanym mieszkaniem - co z reguły odpowiada za konflikt między lokatorami?

Wszystkie powyższe ujęcia pochodzą z ankiety przeprowadzonej w 2016 roku przez Uniwersytet Warszawski na tzw. Milenialsach. Jak można na jej podstawie wskazać, aby opieka nad wynajmowanym mieszkaniem przebiegała bezproblemowo, rozwiązywanie konfliktów między lokatorami należy podjąć, zanim jeszcze nastąpią.

Opieka nad wynajmowanym mieszkaniem a prewencja, czyli dobór odpowiednich osób

Jak eksponuje powyższe badanie, wśród najistotniejszych przyczyn wynajmowania lokalu, po chęci uniezależnienia się od rodziców, znajduje się potrzeba posiadania ciszy. A także spokojnego miejsca do nauki. Wskazuje na to 51% ankietowanych. W czasie gdy dla 78,8% i 72,6% respondentów kluczowy we wspólnym dzieleniu przestrzeni jest odpowiednio tryb życia współlokatora i wiek.
To dla właściciela nieruchomości oznacza, iż aby opieka nad wynajmowanym mieszkaniem nie obfitowała w sytuacje konfliktogenne, dobrze jest kierować się zasadą uwzględniania przy doborze osób do lokalu, pokrycia zgodności preferencji danej grupy i ich charakterów.

Tego typu informacje możemy łatwo zdobyć, decydując się na wysiłek przygotowania krótkiej ankiety, skierowanej do obecnych najemców. Co, patrząc z perspektywy zwykłej psychologii, „pomoże” wszystkim zainteresowanym dojść do wniosku, że zarządca nieruchomości bierze pod uwagę głos lokatorów w danej kwestii. Wobec czego, ponieważ leży to również w ich interesie i gestii, znacznie chętniej ją wypełnią, aniżeli np. w sytuacji chęci uzyskania feedbacku o jakości i ocenie usług.

Opieka nad wynajmowanym mieszkaniem – mediacja i negocjacje w obliczu konfliktu

Oczywiście, gdy spór ma już miejsce, nie możemy zrobić nic innego, jak tylko podejść do całej sytuacji tak, aby zrozumieć obie strony zaangażowane. A następnie zaproponować adekwatne rozwiązanie. Powinniśmy jednak zachować przy tym bezstronność, wstrzymując się od przedwczesnej oceny.

Opieka nad wynajmowanym mieszkaniem - jak zaradzić sporom i konfliktom?

Biorąc natomiast pod uwagę fakt, iż to same osoby postronne (acz jednak na to patrzące) doświadczają skutków danego stanu rzeczy, dobrze jest również wziąć ich głos i sposób/wolę rozwiązania takiej sprawy pod rozwagę. Choćby dlatego, że niekiedy najlepszym wyjściem jest pozwolenie, aby jednostka, zaburzająca równowagę w grupie, nie musiała dostosowywać się na siłę. Tej ostatniej ostatecznie i tak w sobie zapewne nie odnajdzie.

Stąd lepiej, aby uwolniła to miejsce dla kogoś innego, kto w naturalny sposób będzie pasować do warunków w nim panujących. A w tym jego ogólnego charakteru.

Jeżeli nie wiesz, jak radzić sobie z niuansami w relacji z najemcą, zobacz, jak przezwyciężyć tę i inne kwestie, oczyszczając drogę do profitu z nieoczekiwanych przeszkód:

Zarządzanie najmem

Zarządzanie nieruchomościami na wynajem – adaptacja hal poprzemysłowych w mieszkania a ich rentowność

Zarządzanie nieruchomościami na wynajem — czy zamiana przestrzeni przemysłowych w mieszkania ma w Polsce sens?

Choć zarządzanie nieruchomościami na wynajem z reguły dotyczy standardowych typów lokali, tak pewien niecodzienny trend daje również szansę zaistnieć na rynku ciut nietypowym opcjom.

Czy mają one rację bytu w Polsce i jak właściwie wygląda transformacja hal przemysłowych w mieszkania?

Zarządzanie nieruchomościami na wynajem – idea adaptacji pozostałości przemysłowych w lokale mieszkaniowe

Jak wynika z historii, pierwsze pomysły dotyczące rewitalizacji niewykorzystywanych już przestrzeni pofabrycznych pojawiły się w Stanach Zjednoczonych w latach 50. Przekształcane wówczas ogromne obiekty magazynowe lub zakłady w tzw. lofty stały się okazją dla tamtejszej sceny artystycznej. Ta tańszym kosztem mogła zbudować w danym miejscu swoją pracownię wraz z funkcją mieszkaniową. Trend ten rozlał się potem na Europę, trafiając również do Polski.

Zarządzanie nieruchomościami na wynajem – przykłady udanych transformacji hal poprzemysłowych

Początek obecnego millenium przyniósł swoisty wykwit inwestycji tego typu w kraju, odpowiadając m.in. za powstanie Loftów u Scheiblera w Łodzi. A także City Parku w Poznaniu. Oba przykłady, jak i większość tego rodzaju projektów łączy w zasadzie fakt, iż z uwagi na osobliwą i industrialną charakterystykę adaptowanej przestrzeni, trafią one w gusta raczej dosyć specyficznego odbiorcy.

Zarządzanie nieruchomościami na wynajem - dla kogo tzw. lofty staną się atrakcyjnym rozwiązaniem?

Co, gdy chodzi o zarządzanie nieruchomościami na wynajem oznacza, że ich komercyjne wykorzystanie nie stwarza zbyt wielu możliwości. Jednak w tym samym czasie dla pewnych grup docelowych będzie to jedna z atrakcyjniejszych opcji.

Zarządzanie nieruchomościami na wynajem – specyfika poindustrialnych lokali przekształconych na mieszkania

Z uwagi, że charakterystyka danego rodzaju przestrzeni odbiega drastycznie od typowego ujęcia, może stać się wyborem dla niszowej grupy odbiorców. Gdy spojrzymy bowiem na kwestię, że omawiany loft to z zasady duża, otwarta przestrzeń, najczęściej dwupoziomowa z antresolą. Bez wyraźnych podziałów na poszczególne pomieszczenia. Z często wieloma przeszkleniami wzdłuż całej kondygnacji. A także utrzymana w surowym stanie: z widoczną cegłówką, betonowym podłożem, przebijającymi zewsząd instalacjami bądź elementami konstrukcji, to w zestawieniu ze starannie dobranymi, nowoczesnymi detalami designerskimi i meblami o wyższej klasie oraz skali luksusu, możemy uznać, iż znajdzie ona swoich amatorów. Zwłaszcza wśród jednostek ceniących własną niezależność, swobodę poruszania się i wolność, czy potrzebę wyszukanej elegancji ubraną w nietypowy sposób.

Zarządzanie nieruchomościami na wynajem – rynkowy potencjał loftów i ich możliwe przeznaczenie

Wśród wszystkich rynkowych możliwości wykorzystania tego typu obiektów pod zarządzanie nieruchomościami na wynajem z powodzeniem i zyskiem znajdziemy szczególnie dwie warte uznania. Chodzi tu zwłaszcza o:

Zarządzanie nieruchomościami na wynajem - jak wygląda popyt i atrakcyjność loftów na rynku?

mieszkania o wyższym standardzie na długoterminowy użytek, skierowane np. do klienta biznesowego lub influencerów;
apartamenty typu premium na krótki okres zakwaterowania, przeznaczone dla bardziej wymagającej grupy odbiorczej. A nastawionej na większą lub wyszukaną dozę ekskluzywności oraz luksusu.

Choć może się więc wydawać, że lofty nie będą stanowić zainteresowania wśród znacznej liczby odbiorców, tak z uwagi na swą awangardową charakterystykę i bardziej wyrafinowany design oraz idący za tym klimat, przyciągają jednak tę grupę docelową, która na daną wystawność może sobie bez trudu pozwolić.

Jeśli chcesz wyjść poza ramy zwykłej inwestycji i wyróżnić własny lokal w nietypowy sposób, zobacz, jak nasze doświadczenie i know-how pomoże to osiągnąć:

Inwestycje w nieruchomości

Opieka nad lokalem a monitoring zadłużenia – jak uniknąć zaległości?

Opieka nad lokalem — jak zabezpieczyć się przed niewypłacalnością najemcy?

O ile opieka nad lokalem powinna z zasady przebiegać bez zakłóceń, to, jak pokazuje branżowe badanie – 64% właścicieli nieruchomości żywi obawę o zdolność finansową najemców i ich możliwości płatności czynszu. A 70% wszystkich pytanych miało styczność z kłopotliwymi lokatorami.

Jak więc wobec tego bronić się przed niewypłacalnym bądź problematycznym najemcą?

Opieka nad lokalem – czy brak realizacji zobowiązań finansowych przez najemcę to na rynku typowy problem?

Jak eksponuje wspomniany wyżej raport (Rendin, 2022 r.), aż 63,4% właścicieli mieszkań wymienia zaległości w opłacaniu czynszu jako wiodący mankament dotyczący najmu. W czasie gdy typowa strata finansowa dla 60% badanych wyniosła ok. 4-5 tys. złotych.

Jednocześnie 17% ankietowanych nie deklaruje żadnych działań prewencyjnych czy tworzenia strategii obrony przed niewypłacalnością najemcy.

Oznacza to, że aby opieka nad lokalem faktycznie nie była problematyczna, odpowiednie kroki zapobiegawcze należy podjąć bardzo wcześnie. To znaczy już na etapie szukania właściwego kandydata.

Opieka nad lokalem - jak wygląda sytuacja realizacji zobowiązań przez najemców?

Jednak w tym samym czasie jedynie 8,9% właścicieli mieszkań czyni to rękoma wyspecjalizowanych podmiotów, mogących profesjonalnie podejść do weryfikacji zgłaszających się osób.

Bezpieczna opieka nad lokalem, czyli jak zminimalizować ryzyko?

Wśród metod ochrony przed brakiem realizacji płatności ze strony najemcy, 50,9% pytanych wymienia kary porządkowe zapisane w umowie oraz kaucję. A także m.in. mniej popularne sposoby, takie jak:

poręczenie członka rodziny;
determinowanie możliwości podpisania umowy wykupem ubezpieczenia przez najemcę.

To, co w tej kwestii istotne, to fakt, że jakkolwiek pewna grupa badanych faktycznie prześwietla kandydata przed użyczeniem mieszkania, to równocześnie, co druga osoba stosuje niezgodne z prawem praktyki na własną szkodę.

Sytuacja ta dotyczy kar umownych za opóźnienia w płatnościach. A tego typu ustanowienie w literze prawa nie może się odnosić do zobowiązań finansowych. Kary porządkowe są dopuszczalne, acz tylko wobec innych, określonych kwestii, np. przedwczesnej wyprowadzki lub dokwaterowania wbrew ustaleniom drugiej osoby.

Właściwa opieka nad lokalem – jak zabezpieczyć się w trakcie trwania umowy?

Jeśli wybraliśmy już, jak się nam wydaje, odpowiedniego kandydata, powinniśmy stale monitorować zdolność pokrycia zobowiązania przez najemcę.

Opieka nad lokalem - jakie wskaźniki wczesnego ostrzegania śledzić?

Aby opieka nad lokalem nie wiązała się z późniejszymi lub większymi zakłóceniami, należy przyjąć, że stała kontrola proporcji i rotacji lokatorów z zaległościami do tych niemających problemów z wnoszeniem opłat to nasza cykliczna powinność. Pozwoli ona bowiem ocenić, w jakiej kondycji jest sam rynek.

A także, czy ogół społeczeństwa zainteresowanych wynajmem jest w stanie sprostać takiemu zobowiązaniu.

Opieka nad lokalem – dodatkowe wskaźniki określające wypłacalność najemcy

Inne czynniki, które dobrze jest śledzić, odnoszą się do średniego czasu zaległości oraz skali i dynamiki realizacji opłat.

To pierwsze w obliczu krótkich okresów może na przykład świadczyć o niemożności spięcia miesięcznego budżetu. To drugie z kolei przy raptownym, bez wcześniejszych opóźnień, zaprzestaniu realizacji zobowiązań, wskaże na możliwość utraty płynności finansowej przez najemcę.

Jeśli mamy więc w założeniu, aby opieka nad lokalem przebiegała bez większych trudności, lepiej przyjąć odgórnie odpowiednią strategię działania na wypadek omówionych okoliczności. A także powierzyć proces poszukiwania i weryfikacji najemcy adekwatnie przygotowanym do tego firmom.

Jeśli szukasz odpowiedniego know-how i pewności o wynajmowane mieszkanie, zobacz, jak przekuć to założenie w profit i efektywne prosperowanie:

Zarządzanie najmem

Obsługa lokalu w Poznaniu a ubezpieczenie nieruchomości – co trzeba wiedzieć?

Obsługa lokalu w Poznaniu a ubezpieczenie nieruchomości — co musimy wiedzieć?

Jakkolwiek specyfika zarządzania mieszkaniami może różnić się w zależności od miasta, tak obsługa lokalu w Poznaniu, w porównaniu np. do Krakowa, gdzie może występować spore ryzyko wandalizmu wobec kwitnącego życia nocnego, nie musi wymagać asekuracji względem tego rodzaju niebezpieczeństw.

Jak więc podejść do wyboru ubezpieczenia i co w nim najlepiej zawrzeć?

Obsługa lokalu w Poznaniu – rodzaje polis i uwzględnione pokrycie ryzyka

W światku firm oferujących ubezpieczenie nieruchomości zakres proponowanej przez nie ochrony można podzielić na:

podstawową polisę mieszkaniową obejmującą mury i elementy stałe (konstrukcja i instalacje). A także ruchomości typu meble, sprzęt AGD oraz elektroniczny, wyposażenie i rzeczy osobiste;
rozszerzony pakiet ujęć pokrywający większą lub wszystkie możliwe ryzyka, np. kradzież z włamaniem, wandalizm, przepięcie, stłuczenie przedmiotów szklanych.

Obsługa lokalu w Poznaniu - jaką polisę wybrać i czym się kierować?

Jako właściciele nieruchomości powinniśmy zadbać o pokrycie możliwie jak największej puli niefortunnych zdarzeń. Gdy dotyczy nas obsługa lokalu w Poznaniu można w tym celu wybrać na przykład tzw. opcję all-risk. Zapewnia ona ochronę niewyłącznie od podstawowego ryzyka (zalanie, pożar, uderzenie pioruna, wybuch, silny wiatr), a i szerszego zakresu szkód bądź dewastacji.

Obsługa lokalu w Poznaniu a ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej, czyli ochrona wykraczająca poza własne mienie

Inną, odbiegającą od wcześniej wymienionych, opcją, jest tzw. OC mieszkania (patrz też OC najemcy). Zabezpiecza ono szkody wyrządzone osobom trzecim, np. wskutek zalania sąsiada.

Przy tego rodzaju ochronie odszkodowanie za uszczerbek jest wypłacane osobie ponoszącej stratę. A nie ubezpieczonemu. Jednak musimy mieć na uwadze, że jakkolwiek awaria kanalizacji bądź sprzętu AGD jest w polisę wliczona, to nieroztropność samego lokatora, np. wobec zostawienia niezakręconego kranu, nie musi stanowić opcji podlegającej pokryciu.

Dodatkowo, jeżeli obsługa lokalu w Poznaniu jest prowadzona przez nas samych, a nie przez wyspecjalizowany podmiot, będzie nam również potrzebny tzw. pakiet Assistance. Czyli rozszerzenie polisy o wsparcie fachowca (np. hydraulika). Ten zostanie wezwany na miejsce w przypadku nagłej i problematycznej sytuacji, bez związanych z tym kosztów.

Obsługa lokalu w Poznaniu – kiedy ubezpieczenie nieruchomości nie uchroni nas od poniesionej szkody?

Mimo iż wykupimy odpowiednią polisę, może się również okazać, że zawiera ona pewne wyłączenia. W takim wypadku, nawet jeśli określona sytuacja zaistniała, nie otrzymamy ani wsparcia, ani pokrycia kosztów.

Zdarzenia te najczęściej obejmują:

Obsługa lokalu w Poznaniu - w jakiej sytuacji wykupione ubezpieczenie nie pokryje szkody?

umyślne wyrządzenie szkody lub rażące niedbalstwo;
brak działań konserwacyjnych i przeglądów technicznych;
nieodpowiednie użytkowanie sprzętów;
uszczerbki dokonane pod wpływem substancji odurzających;
terroryzm lub wojny oraz pokrewne ujęcia.

Zanim więc zdecydujemy się na ubezpieczenie nieruchomości, dobrze jest przeanalizować, jaka jest nasza sytuacja. Obsługa lokalu w Poznaniu może bowiem nie potrzebować takiej samej ochrony jak miejsca stricte turystyczne. Jednak, o ile chcemy mieć świadomość, że w razie czego mamy solidne zabezpieczenie, opcja z uwzględnieniem wszelkiego ryzyka również może spełnić to założenie.

Jeżeli szukasz wsparcia w kwestii doboru i weryfikacji najemcy, zobacz, jak wyjść temu założeniu naprzeciw:

Zarządzanie najmem

Zarządzanie mieszkaniami na wynajem – systemy kontroli dostępu i monitoring

Zarządzanie mieszkaniami na wynajem i systemy kontroli dostępu, czyli jak zautomatyzować działania.

O ile zarządzanie mieszkaniami na wynajem dotyczy większej liczby nieruchomości, proces ich obsługi może wiązać się z musem częstego, bezpośredniego kontaktu z zainteresowanymi. Na przykład w celu przekazania kluczy. Tym bardziej, jeśli mówimy o pobytach krótkookresowych. Jednak konieczność taką można również całkowicie wyeliminować.
Jak więc to właściwie zrobić, aby ograniczyć spotkania z klientami do minimum?

Zarządzanie mieszkaniami na wynajem – kiedy systemy kontroli dostępu okażą się niezbędne?

Jakkolwiek idea bezdotykowego otwierania drzwi nie jest niczym nowym, bo znana od wielu lat, choćby ze sposobu funkcjonowania hoteli, o tyle w kwestii obsługi zwykłych lokali staje się pewnym standardem dopiero od niedawna. I dotyczy głównie sytuacji, gdzie mamy w założeniu zarządzanie mieszkaniami na wynajem krótkoterminowy.

Patrząc od strony większej częstotliwości kwaterowań i rotacji gości jest to w tym właśnie wypadku dobrze uzasadniony pomysł. Choć nie można wykluczyć, że wobec całkowitego przyjęcia się danego sposobu dostępu na rynku, nie rozleje się on dalej. Także względem lokali, które teoretycznie takiego rodzaju obsługi nie potrzebują.

Zarządzanie mieszkaniami na wynajem – metody autoryzacji, czyli jak działają systemy kontroli dostępu

Wśród kilku sposobów uzyskiwania dostępu możemy aktualnie znaleźć na rynku mechanizmy oparte na:

współpracy z technologią RFID (karty, breloki). Pozwala ona na bezdotykową komunikację i przesył danych za pomocą fal radiowych między czytnikiem a tagiem RFID. Te ostatnie zawierają sprecyzowane identyfikatory, które w momencie odczytu przez czytnik umożliwiają autoryzację;
uzyskiwanie dostępu za pomocą kodu. Technologia ta bazuje na zamkach z szyfratorami, gdzie otwieranie drzwi odbywa się wskutek wpisania na klawiaturze numerycznej odpowiedniego PIN-u;

Zarządzanie mieszkaniami na wynajem - metody udzielania dostępu do lokali.

autoryzacja przy pomocy danych biometrycznych. Metoda ta wymaga wcześniejszego zapisu (skanu), np. odcisku palca. Ten w kontakcie z systemem i rozpoznaniu pozwala następnie na weryfikację uprawnień.

Dodatkową, choć mniej praktyczną formą, która, gdy chodzi o zarządzanie mieszkaniami na wynajem, nie przyjęła się na rynku, jest również akces udzielany przy wykorzystaniu telefonu i aplikacji mobilnej.

Zarządzanie mieszkaniami na wynajem – dlaczego systemy kontroli dostępu w najmie mogą stanowić nieodzowną pomoc?

Powtarzalność specyfiki obsługi gości i lokali wymaga, aby móc cały proces realizować w sposób zautomatyzowany i uproszczony.

Zarządzanie mieszkaniami na wynajem - systemy kontroli dostępu i ich wykorzystanie na rynku.

Systemy kontroli dostępu z uwagi np. na zdalną możliwość rejestrowania i usuwania kodów dostępowych oraz wysyłania ich bezpośrednio na e-mail odbiorcy redukują liczbę wymaganych operacji. A zdolność monitorowania wejść i wyjść do mieszkania przez stronę WWW lub w aplikacji pozwala zachować kontrolę nad przyznanymi uprawnieniami.

Można więc założyć, że jeśli zarządzanie mieszkaniami na wynajem stanowi dla nas czasochłonny i wieloaspektowy proces, systemy kontroli dostępu eliminują jego powtarzalne, a często bezpośrednio wykonywane składowe.

Jeśli szukasz wsparcia i odpowiedniego know-how do obsługi nieruchomości, zobacz, jak uwolnić swój czas i zyskać stały profit:

Zarządzanie najmem

Zarządzanie wynajmem a coliving – chwilowy trend czy alternatywa?

Zarządzanie wynajmem — czy coliving stanie się alternatywą dla zwykłego najmu?

Jak eksponuje badanie CEO Survey (PwC, 2016 r.), z obserwacji właścicieli firm wynika, że gdy chodzi o rynek dóbr, branżę nieruchomości czy samo zarządzanie wynajmem, dla 70% klientów przy wyborze produktu bądź usługi najistotniejsza jest wyłącznie cena. Nie ma więc potrzeby uzasadniać, dlaczego popularność w Polsce od ok. 10 lat zdobywa tzw. coliving. Czyli idea wpisująca się w założenia ekonomii współdzielenia rzeczy, choć w tym wypadku bardziej mieszkań.

Czy jest to wobec tego tymczasowy trend, czy zakotwiczy się w branży na dłużej?

Zarządzanie wynajmem – czym jest i jak wygląda coliving?

Jeśli sugerować się kompilacją słów „schowanych” za tym angielskim określeniem, jego definicję wyczerpie wskazanie, że każdy zainteresowany decydujący się na coliving posiada prywatną, wydzieloną przestrzeń, najczęściej pokój z łazienką, podczas gdy kuchnia i salon są wspólne dla reszty mieszkańców.

Można więc zapytać, czym różni się taka forma zakwaterowania od zwykłego wynajmu większej nieruchomości w kilka osób? Idea tego założenia otóż leży w skali i sposobie funkcjonowania samego budynku. Ten ostatni bowiem jest z reguły wielopiętrowym kompleksem, przypominającym akademiki premium lub aparthotele.

Zarządzanie wynajmem - jak działa coliving i czym się charakteryzuje?

Zarządzanie wynajmem w przypadku colivingu, czyli jego charakterystyka i potencjalne przewagi rynkowe

Standard takich mieszkań jest z zasady wyższy od przeciętnego lokum pochodzącego z sektora prywatnego. A także co ważniejsze, lokale te są w pełni umeblowane, mogą również posiadać podstawowy aneks kuchenny.

Typowa i większa oraz odpowiednio doposażona kuchnia, jadalnia czy salon znajdują się z kolei na najniższej kondygnacji budynku. Jednak zakres dostępnych przestrzeni wspólnych nie ogranicza się tylko do tego typu pomieszczeń. W ramach colivingu tworzy się niewyłącznie miejsca użytkowe, takie jak pralnia bądź pokoje coworkingowe, ale i mające zapewnić rozrywkę. Wśród tych ostatnich często spotyka się:

sale filmowe i gamingowe;
czytelnię;
pokoje zabaw dla dzieci;
saunę;
strefy SPA.

Zarządzanie wynajmem – dla kogo jest coliving?

Z uwagi na fakt, że jest to rozwiązanie z podziałem kosztów za najem, mówimy o tańszej rynkowo opcji w porównaniu do standardowego mieszkania.

Zarządzanie wynajmem a coliving - kim jest grupa docelowa?

A ponieważ umowy zawiązywane przy tego typu wynajmie są znacznie bardziej elastyczne (często z miesięcznym okresem wypowiedzenia oraz możliwością zmieniania pokojów na inne w jej ramach), grupę docelową stanowią głównie osoby młode. Są to przeważnie samotni 20- i 30-latkowie: studenci, młodzi profesjonaliści i/lub freelancerzy.

Zarządzanie wynajmem – czy coliving ma w Polsce przyszłość?

Biorąc pod uwagę fakt, że kompleksy tego typu istnieją już w kraju w większych miastach, w tym w Poznaniu, Warszawie, Wrocławiu czy Krakowie, nie jest to odosobniony wymysł. Zarządzanie wynajmem takiego obiektu, ze względu na obecność wszystkich lokali w jednym miejscu, często niesie dla najemcy dodatkowe korzyści. Takie jak profesjonalne usługi sprzątania czy dostęp do platform streamingowych typu Netflix, stołów ping-pongowych lub bilardowych bądź konsol do gier.

Tego rodzaju udogodnienia, a w tym wysoki standard mieszkania, niższa rynkowo cena, elastyczność zobowiązania, a także często dobra lokalizacja w centrum miasta pozwala założyć, że opcja ta może znaleźć swoich zwolenników. Szczególnie tych, dla których kierunek życia nie jest jeszcze ugruntowany. A więc i sama kwestia posiadania rzeczy na własność nie jest, póki co, taka zasadnicza.

Jeśli nie wiesz, jak konkurować na rynku i przyciągać zainteresowanie, zobacz, jak wyjść tym aspektom na spotkanie:

Zarządzanie najmem

Prowadzenie wynajmu mieszkania i mikroapartamenty – ocena potencjału inwestycji

Prowadzenie wynajmu mieszkania — jak wygląda potencjał inwestycyjny mikroapartamentów?

Jakkolwiek mikroapartamenty nie stoją w zgodności z aktualną literą prawa, tak, gdy chodzi o prowadzenie wynajmu mieszkania, stanowią 6,5% obecnego rynku.

Czy i w ogóle posiadają wobec tego potencjał inwestycyjny?

Prowadzenie wynajmu mieszkania – status prawny mikroapartamentów a ich dostępność

Jak wynika z bieżącego ustawodawstwa, od 2018 roku lokale mniejsze niż 25m² nie były rozpatrywane jako mieszkalne. Miały charakter użytkowy, co, gdy chodzi o prowadzenie wynajmu mieszkania, oznaczało, że można było je wykorzystywać tylko pod pobyt krótkoterminowy.

Jednak wraz z 1 sierpnia 2024 roku sytuacja ta uległa ewolucji. Po zmianie przepisów dotyczących minimalnej powierzchni lokalu użytkowego (25m²), mikroapartament jako pojęcie, przestał mieć swoistą zasadność. Choć tylko w perspektywie przyszłościowej.

Prowadzenie wynajmu mieszkania - jak rozpatruje mikroapartamenty aktualne ustawodawstwo?

Rynek wtórny wciąż dostarcza bowiem oferty z nimi związane, ponieważ nowe ustawodawstwo nie dotyczy obiektów już powstałych.

Prowadzenie wynajmu mieszkania – sytuacja rynkowa mikroapartamentów

Jak pokazują dane od Propertly.io z 2023 roku, mikroapartamenty dostępne na rynku sprzedaży stanowiły wówczas 2% wszystkich ofert. A powszechna reguła zakładała wykupienie budynku usługowego pod jego podział na kilka „drobniejszych” lokali użytkowych (o niewielkim metrażu), które były następnie sprzedawane jako inwestycyjne. W praktyce stanowiąc mikromieszkania.
Z uwagi na przytoczone wyżej przepisy, ich obecność rynkowa będzie się już tylko kurczyć z czasem, chyba że coś nieoczekiwanego wydarzy się w ustawodawstwie.

Prowadzenie wynajmu mieszkania – czy mikroapartamenty mają obecnie przyszłość?

Jeśli rozpatrywać dostępność tego typu lokali wyłącznie na rynku wtórnym, to ich potencjału inwestycyjnego nie można traktować w kategoriach wzrostu. A wobec operowania istniejącymi już zasobami. Nie oznacza to, że prowadzenie wynajmu mieszkania takiego typu obiektów zniknie z rynku od razu lub szybko. Lokale te wciąż są bowiem uważane za ciekawą opcję lub alternatywę dla określonych grup zainteresowania.

Prowadzenie wynajmu mieszkania - czy mikroapartamenty mają potencjał inwestycyjny?

Takich jak:

single;
freelancerzy;
studenci;
młode pary bez dzieci.

Prowadzenie wynajmu mieszkania – możliwe wykorzystanie mikroapartamentów

Jak wskazuje Homebroker, rentowność mikroapartamentów w kontekście rynku studenckiego wynosi od 8 do 10%. O ile są one dobrze usytuowane, czyli w promieniu 1-2 km od uczelni. Taka lokalizacja często odpowiada też za średnio 15-20% zwyżkę cen lokali w zestawieniu z tymi położonymi w innym obszarze miasta. Jest to więc wciąż dobra opcja inwestycyjna.

Inną grupę docelową często stanowią osoby w delegacji lub potrzebujące lokum na 2– lub 3-dniowy pobyt. Klienci biznesowi lub grupy pracownicze wybierają takie rozwiązania z uwagi na niechęć przepłacania za lokum, które najczęściej służy im jedynie do spędzenia nocy w cieple. Cały dzień mają bowiem zarezerwowany na spotkania biznesowe bądź konferencje.

Minimalnie urządzona i zaopatrzona przestrzeń w takim wypadku nie stanowi wady, a brak konieczności przepłacania za coś, z czego i tak nie zdąży się skorzystać.
O ile więc prowadzenie wynajmu mieszkania wobec posiadania mikroapartamentu może nie być opcją wzrostową, o tyle wciąż istnieją na rynku grupy odbiorcze, które szukają stricte tego typu lokum.

Jeśli szukasz sposobów na rentowne wykorzystanie posiadanych inwestycji, zobacz, jak właściwie spożytkować aktywa, które masz już do dyspozycji:

Zarządzanie najmem