Autor: Marcin Kraczek

Zazwyczaj, gdy mamy w zamyśle zarządzanie mieszkaniami na wynajem, widzimy tradycyjny model inwestycyjny, a więc i budownictwo. Jednak w obliczu przesycenia na rynku i chęci skalowania biznesu, niekoniecznie musi to być najszybsza opcja prowadząca do celu.

Jak więc wyglądają inne możliwości i dlaczego drzemie w nich potencjał?

Zarządzanie mieszkaniami na wynajem, czyli tańszy, choć nietypowy sposób na inwestycję

Średni czas zwrotu inwestycji przy założeniu, że omawiamy niezawyżoną/niezaniżoną rynkowo cenę nieruchomości oraz standardowy zysk z wynajmu można aktualnie oszacować jako 12-15 lat. Nie jest to dramatycznie długi okres, biorąc pod uwagę, że zarządzanie mieszkaniami na wynajem przyniesie przewidywany zarobek. Jednak, gdy chcemy szybciej skalować biznes, licząc sukces liczbą nieruchomości, tradycyjne podejście do gromadzenia puli środków na zakup kolejnych może wydłużać ten proces.

Bardziej dynamiczną alternatywą dla wskazanej perspektywy jest opisany w tym miejscu house flipping. Dzięki któremu szybciej zbierzemy odpowiedni kapitał. Niemniej, jeśli myślimy niestandardowo, a jednocześnie zauważamy nieprzychylne rynkowo trendy, związane z kryzysami gospodarczymi i ogólną niepewną sytuacją, dostrzeżemy, że pozornie mniejszy lub „dyskretniejszy” rozmach może tu być tzw. czarnołabędziową opcją.

Czyli niepozornym rozwiązaniem, które jednak okazuje się stabilne i rentowne, utrzymując biznes na wyznaczonej fali. Jedną z takich perspektyw jest np. inwestowanie w kontenery mieszkalne.

Zarządzanie mieszkaniami na wynajem – dlaczego najem turystyczny ma obecnie większy potencjał niż kiedykolwiek?

W odróżnieniu od typowego podejścia i najmu krótkoterminowego, realizowanego w dużych, popularnych miastach, spojrzenie lekko w bok może wydawać się odejściem od trendu i popytu. Jednak nie jest to zasadnością.
Popularność serwisów oferujących noclegi w nietypowych miejscach, np. nad jeziorem, „na drzewach” lub w lesie, dobitnie temu przeczy. A próg wejścia w ten odłam branży jest o wiele niższy od tradycyjnej inwestycji. Z uwagi na swą specyfikę, taki kontener może być również wynajmowany niewyłącznie w sezonie letnim, ale i cały rok.

Zarządzanie mieszkaniami na wynajem – charakterystyka rynku i inwestycji, czyli co jest co

Średni koszt zakupu takiego pawilonu to od 25,000 do 55,000 zł, w zależności od wybranego metrażu i dodatkowych opcji. W czasie gdy odpowiednio zorientowana pod daną inwestycję działka leśna niekiedy również oscyluje w tych granicach.

Ciekawostkę stanowi również fakt, iż o ile całość:

• nie przekroczy 35m²,
• będzie kondygnacją parterową,
• opcją wolnostojącą, znajdującą się w minimum 500-metrowej odległości od innych tego typu konstrukcji,

nie będziemy potrzebować pozwolenia na budowę, aby ów kontener zamieszkiwać i postawić. Można go więc wynajmować również stricte sezonowo (do użytku przez nie dłużej niż 180 dni w roku).

Zarządzanie mieszkaniami na wynajem – gdzie leży potencjał inwestycyjny?

Cechą wspólną opcji z tego sektora (turystycznego najmu krótkoterminowego), jest niski koszt wejścia i wysokie ceny za dzień noclegowy.

O ile w przypadku popularnych miast, takich jak np. Kraków, można w dobrej lokalizacji liczyć sobie od 300 zł za dobę wzwyż, średnie ceny przy tego typu inwestycji zaczynają się od 500 zł, niezależnie od okolicy. Choć ta ostatnia powinna notabene obfitować w drzewa, zarośla, roślinność i ptaki, kojarząc się mocno zacisznie.

Eksponuje to więc fakt, że zarządzanie mieszkaniami na wynajem w tej gałęzi rynku może aktualnie okazać się jedną z tych „dyskretnie przebojowych” opcji, skalując nasz biznes o wiele szybciej i w bardziej dynamiczny sposób.

Jeśli szukasz metod na zbudowanie większego portfela inwestycyjnego i odpowiedniego ku temu sposobu, zobacz, od jakich działań zacząć perspektywiczne stawianie kroków:

Aby fotografia nieruchomości wiązała się z wymierną korzyścią, dobitne zaakcentowanie walorów lokalu powinno być naszą pierwszą strategiczną myślą. A przynajmniej wówczas, gdy w założeniu mamy popłatność i skuteczność działania.

Jak więc należy się do tego właściwie zabrać?

Fotografia nieruchomości a kreowanie kontekstu, czyli, jaką perspektywę uchwycić na zdjęciu?

Zanim zajmiemy się rzeczywistymi przygotowaniami, powinniśmy ustalić, co przestrzeń, którą posiadamy, w tym momencie mówi. A co chcielibyśmy, aby fotografia nieruchomości mogła uzmysławiać.

Wzięcie pod uwagę takiego kontekstu pozwala bowiem określić, jaki rodzaj wrażeń i odczuć chcemy budować. A tym samym daje szansę sprecyzować, jak ustawiać się do zdjęć i co fotografować, aby odpowiedzieć za właśnie taką perspektywę.

Fotografia nieruchomości – od czego zacząć właściwą sesję?

Gdy wiemy już, co fotografia nieruchomości powinna komunikować, trzeba zadbać o wyeliminowanie z kadrów wszystkich elementów ważących na ich jakości.

Mowa tu szczególnie o:

• pochowaniu zbędnych przedmiotów, np. przewodów, naczyń, rzeczy osobistych, ubrań, biżuterii, butów czy niepasujących do całości ozdobników;
• usunięciu plam, zacieków, kurzów, odcisków palców, zabrudzeń z powierzchni szklanych, ścian, drzwi, mebli czy podłóg.

Fotografia nieruchomości – tworzenie scenerii pod kadr, czyli właściwy home staging

Mając porządki i zadbanie o podstawową estetykę za sobą, możemy przejść do przygotowania przestrzeni do fotografowania bogatych w walory miejsc.
Te ostatnie „kąciki” bądź kadry zbudujemy sami. Będą więc w tym celu potrzebne odpowiednie dodatki i akcesoria. Sposób ich dobierania zależy od tego, co chcemy, aby wnętrze komunikowało oraz co się na nie aktualnie składa.

Jednak, aby mieć pewien przedsmak; jeśli mamy np. w lokalu pewnej szerokości pionowy „pas” cegłówki ala w przestrzeniach typu loft, możemy wykorzystać ów element, wprowadzając szereg pomniejszych wyraźnie pomarańczowych akcentów. To jest: koców, poduszek, okrągłych podkładek na stół, owoców, świec czy kwiatów.
Wykorzystanie perspektywy, która już w lokalu istnieje poprzez dodanie skorelowanych z nią akcesoriów, pozwoli zbudować odpowiedni klimat. A więc i to, co pragniemy, aby wnętrze „chciało” zainteresowanemu powiedzieć.

Fotografia nieruchomości – organizacja kompozycji

Wybór dodatków dekoracyjnych musi być precyzyjnie określony przez miejsce, w którym się one znajdą. Stąd, jeśli posiadana przez nas przestrzeń sama z siebie nie jest urokliwa w żaden przyjazny kącik bądź przytulną wnękę, powinniśmy stworzyć ją sami.

W tym celu możemy przysunąć do siebie odpowiednio meble. Na przykład sofę i kawowy stolik, sytuując je nieopodal wcześniej wspomnianego pasa cegłówki, pamiętając też o pomarańczowych akcentach. Te mogą w tym wypadku wylądować na obiciu siedliska i przeszklonym blacie przy świeżo zaparzonej kawie.

Tak zaaranżowana scenka to kompozycja. Budująca to konkretne wrażenie, jakie chcemy po sobie (wnętrzu) zostawić. A które to powinno zostać uwieńczone na zdjęciu poprzez odpowiednie kadrowanie.

Fotografia nieruchomości – niuanse odpowiadające za atmosferę i klimat

Gdy stawiamy na precyzyjne budowanie doświadczeń i walorów lokalu, nie możemy wyłożyć się na niebranych pod uwagę aspektach. Zwłaszcza takich jak światło dzienne, które nie musi do naszego mieszkania wpadać w środku dnia pod odpowiednim kątem.
Fotografia nieruchomości powinna być realizowana w czasie, gdy promienie słoneczne akcentują wybrane przez nas kompozycje i perspektywy. A jeśli przy okazji doświetlamy te miejsca finezyjną lampką o mocno pomarańczowym zabarwieniu, tym lepiej dla tego, co założyliśmy i robimy.

Jeśli pragniemy więc, aby fotografia nieruchomości okazała się magnesem na klientów, powinniśmy wpierw ułożyć sobie w głowie, co chcemy poprzez wnętrze przekazać i jak to następnie dobitnie zrobić.

Jeśli nie wiesz, jak odpowiednio wyeksponować najlepsze strony swojego mieszkania, zobacz, jak podjąć odpowiednie kroki i działania:

Jak obrazują to dane Eurostatu, jeśli chodzi o prowadzenie najmu mieszkania w naszym kraju, tylko 13% Polaków wynajmuje lokale, podczas gdy wskaźnik ten dla Europy wynosi 31%, a 49% dla samych Niemiec.

Czy w związku z tym dany współczynnik może się zwiększyć w najbliższych latach?

Prowadzenie najmu mieszkania – jaka grupa docelowa kształtuje aktualnie rynek?

Wedle raportu od Otodom z 2022 roku, głównymi zainteresowanymi wynajmem lokalu na własne potrzeby są zazwyczaj 4 grupy osób.

Mowa tu o:

• rodzinach z potomstwem – 43%;
• parach bez dzieci – 26%;
• singlach – 17%;
• studentach – 14%.

Większość ze wskazanych stanowią ludzie młodzi. Jak bowiem wynika z innego badania (PFR Nieruchomości i Polityka Insight), najliczniejsza grupa osób, gdy chodzi o prowadzenie najmu mieszkania w ujęciu komercyjnym, to jednostki w wieku 18-29 lat.

Im z kolei one starsze, tym zapotrzebowanie na wynajem tego typu spada. Dla porównania 2/3 wszystkich zainteresowanych tym rynkiem jest w wieku wskazanym powyżej. W czasie gdy średnio 1/4 to jednostki między 30-39 rokiem życia.
Pokolenie senioralne i pretendujące do niego skłania się z kolei ku opcjom dotowanym przez państwo (najem socjalny, komunalny i z zasobów TBS/SIM).

Prowadzenie najmu mieszkania – powody wyboru wynajmu

Większość wskazanych wolałaby mieszkać we własnej nieruchomości (89%), jednak z uwagi na brak możliwości zakupu swojego kąta (74%) mierzy w alternatywy. Jednak w gronie pytanych jest również pewna grupa osób, która wybiera wynajem świadomie. Są wśród nich jednostki, którym zależy na mobilności (12%). A także takie (22%), które nie chcą decydować się na długoletnie zobowiązanie (kredyt hipoteczny).
Można więc na podstawie obecnej grupy docelowej i powodów, dla których wynajmują, pokusić się o pewne przyszłościowe hipotezy.

Prowadzenie najmu mieszkania – większe zainteresowanie rynkiem wynajmu z uwagi na czynniki wzmagające mobilność

Jakkolwiek przed 2020 rokiem mobilność jako taka nie była istotnym aspektem dla większości osób, tak po pandemii i aktualnie staje się ona zakotwiczającym się w Polsce i nie tylko trendem. Tendencja ta, zwłaszcza wśród osób młodych, może jeszcze wzrosnąć i rozlać się także na inną grupę docelową. W szczególności wskutek kurczącego się rynku pracy.

A w zasadzie braku możliwości znalezienia zatrudnienia wobec istniejącego od kilku lat załamania gospodarczego, dyktowanego toczącymi się po sąsiedzku sporami, czy z powodu migracji osób na przygraniczne tereny i województwa ościenne. To ostatnie również wpływa na pulę miejsc, w których część zainteresowanych nominalnie podjęłoby etat, osiągając stabilizację i zakotwiczenie.

W efekcie zmiana otoczenia i osiedlanie się w miastach o niskim wskaźniku bezrobocia może stać się trendem i opcją. Co, gdy mamy w założeniu prowadzenie najmu mieszkania, może wiązać się ze zwiększonym popytem, ale i niepożądaną rotacją.

Prowadzenie najmu mieszkania – największe zmiany według przewidywań ekspertów

Wobec raportu dotyczącego perspektyw rynku najmu na 2030 rok zrealizowanego przez ThinkCo, za 3 kluczowe prognozy można również uznać: profesjonalizację branży, rozwój najmu instytucjonalnego oraz zwiększenie zainteresowania najemców lokalizacjami ze sprzyjającym życiowo otoczeniem (obecność: zieleni, centrów zakupowych, dobrej komunikacji).

To, jak i potencjalny wzrost znaczenia mobilności, może oznaczać, iż aby prowadzenie najmu mieszkania przynosiło oczekiwane zyski, należy podejść do rosnącej konkurencji albo od strony zwiększenia jakości i wartości własnych inwestycji, albo od sprytniejszych rozwiązań. To jest takich, gdzie najemcę zdobywa się bardziej wyszukanym i strategicznym (na przykład takim lub podobnym) sposobem.

Jeżeli nie wiesz, jaki kierunek działań obrać wobec swojej nieruchomości, zobacz, jak zyskać w tym zakresie pewność i horyzont możliwości:

O ile wskaźniki KPI, jako mierniki skuteczności działań marek, określające skalę realizacji ich celów, to szeroka pula wartości, o tyle, gdy chodzi o zarządzanie najmem, należy skupić się szczególnie na kilku. Zwłaszcza jeśli chcemy uzyskać miarodajny obraz rentowności prowadzonych projektów.

Jakie współczynniki wobec tego trzeba mieć pod lupą i co one znamionują?

Wskaźniki KPI a zarządzanie najmem – jak wyodrębnić kluczowe mierniki efektywności?

Jak wynika z badania od Buzzcenter, 43% firm w Polsce nie definiuje z góry strategii marketingowej. Co oznacza, że nie mogą one również śledzić skuteczności kierunku i podjętych działań, skoro z założenia nie posiadają żadnego celu.

Ten ostatni aspekt, jako kluczowy pułap wyznaczający podstawowe zamierzenie, pozwala również ustalić, jakie wskaźniki KPI chcemy lub powinniśmy mierzyć.
Wśród wielu z nich znajdziemy jednakże kilka stałych, które, gdy mamy w założeniu zarządzanie najmem, pokażą ogólną kondycję naszych przedsięwzięć.

Kluczowe wskaźniki KPI: koszt pozyskania klienta

Współczynnik ten pozwala zidentyfikować stosunek przeznaczonych środków i wysiłków na poczet znalezienia odpowiednich najemców na przestrzeni danego czasu. Stałe badanie tego aspektu pomaga określić, gdzie wymagane są optymalizacje działań marketingowych. A co za tym idzie – umożliwia on regulowanie kosztów i bardziej trafny, celowy sposób rozporządzania budżetem.

Średni czas finalizacji oferty (Time-on-Market)

W przeciwieństwie do bardziej znanego odpowiednika (Time-to-Market), wyżej wskazany daje szansę zdefiniować, jak wygląda średni czas od momentu publikacji ogłoszenia o najem do podpisania umowy.

Wskaźnik ten obrazuje, czy nasza oferta spełnia (lub nie) kluczowe na daną chwilę potrzeby rynku, odnoszące się zarówno do samego mieszkania, jak i sposobu jego opisu.
Im krótszy czas niezbędny do finalizacji zadania, tym nasze mieszkanie jest na rynku lepiej odbierane.

Wskaźnik konwersji zapytań

O ile wyżej omówiony współczynnik nie wskazuje jednoznacznie, co ewentualnie w naszej ofercie nie gra, o tyle weryfikacja, jaki procent zgłoszeń kończy się sukcesem, oznacza jej spójność (lub brak) ze stanem faktycznym mieszkania. Wskaźnik konwersji zapytań odznacza bowiem, czy zakres informacji uwzględniony w ogłoszeniu pokrywa się akuratnie z tym, co zainteresowany zastaje w lokalu. A także może obnażać fakt, iż w niewłaściwy sposób opisujemy mieszkanie.

Wskaźnik obłożenia lokalu i średni czas wynajmu

Określa skalę utrzymania nieruchomości w stanie aktywnego najmu na przestrzeni jakiegoś okresu. Współczynnik ten w połączeniu ze średnim czasem wynajmu pozwala określić popularność i atrakcyjność naszego lokalu.

Im większa rotacja w tym wypadku, tym wyższe prawdopodobieństwo, że całość jest niewłaściwie zarządzana. Bądź ogólne użytkowanie mieszkania nie spełnia w dłuższej perspektywie podstawowych rynkowych wytycznych.

Poziom satysfakcji najemców

Kwestię tę należy mieć szczególnie na oku, jeśli dwa wyżej opisane współczynniki nie prezentują się najlepiej. Wskazówki, jakie niezadowoleni klienci mogą udzielić, pozwolą bowiem dostrzec, gdzie leży problem. A więc i przedsięwziąć adekwatne kroki.

Poziom zadowolenia zainteresowanych można zbadać poprzez załączenie odpowiedniej ankiety na maila bądź w postaci fizycznego kwestionariusza w zamian za np. nieznaczny rabat na ostatni miesiąc rozliczenia za najem.

Nikt nie lubi czuć, że daje coś od siebie bez odpowiedniego podbudowania, ociera się to bowiem o poczucie bycia wykorzystywanym. Stąd ww. forma profitu może pozwolić poznać, jakie mankamenty są do poprawy, gdy mamy na względzie efektywne zarządzanie najmem i samo użytkowanie naszego mieszkania.

Wskaźnik dochodowości i stopa zwrotu z inwestycji (ROI)

Oba mierniki pozwalają zestawić ze sobą wykres wydatków i wpływów, obrazując bieżącą (WD) i ogólną (ROI) rentowność inwestycji.

Wszystkie wymienione powyżej mierniki nie zamykają oczywiście ogólnej puli wartości wartych poznania. Jednak gdy mamy w założeniu właściwe zarządzanie najmem, stanowią pewne minimum przy ocenie skuteczności naszego działania.

Jeśli nie wiesz, jak ściągnąć i zatrzymać przy sobie najemcę, podbijając rentowność inwestycji, zobacz, jak ukierunkować działania, by wystartować na rynku z odpowiedniej pozycji:

Jak wskazuje Morizon, 98% Polaków wybiera najchętniej serwisy ogłoszeniowe w celu odszukania nieruchomości dla siebie, co oznacza, że jeśli zarządzanie najmem mieszkań miałoby się wiązać z napływem zainteresowanych ofertą, lepiej sporządzić ją zgodnie z rynkowymi preferencjami.

Jak więc one wyglądają i czego większość właścicieli nieruchomości w związku z tym nie robi?

Zarządzanie najmem mieszkań – dlaczego obecny kształt ogłoszeń irytuje najemców?

Jak pokazuje branżowe badanie (Morizon, 2017 r.), poziom komfortu zainteresowanych poszukujących właściwego lokalu w ramach wertowania ogłoszeń w pięciostopniowej skali zatrzymuje się przy ocenie 2,76. Za tak niski wskaźnik zadowolenia odpowiada w anonsach szereg niedociągnięć, zatajeń i braków w informacji.

Wśród szczególnie wymienianych ujęć znalazły się takie wskazania jak:

• mylące opisy lub niepełne dane dotyczące kosztów wynajmowanego mieszkania. 8 na 10 osobom nie podoba się fakt, że są one prezentowane rozdzielnie. To jest: z podziałem na odstępne dla właściciela w nagłówku anonsu i wydatki na poczet czynszu oraz zużyte media w treści oferty. Zdecydowana większość zainteresowanych preferowałaby, aby ta informacja była zbiorczo ujęta w jednej, końcowej kwocie ogłoszenia;

• mało konkretne, zdawkowo charakteryzujące wygląd i wyposażenie, wzmianki o lokalu (40%);
• braki w informacjach. Co 7 osoba chciałaby np. wiedzieć, kim są współlokatorzy. Jako że dla 65% wszystkich pytanych obecność innych w wynajmowanym mieszkaniu to największe źródło nieporozumień oraz niezadowolenia.

Zarządzanie najmem mieszkań – inne rażące dla odbiorcy błędy w ogłoszeniach

Oprócz ww. mankamentów, ponad połowa badanych (51%) wskazuje zbyt wygórowaną cenę najmu w relacji do standardu lokalu. A 77% odnosi się do nic niemówiących, skąpo obrazujących lokum, za ciemnych lub niewyraźnych zdjęć pomieszczeń.

W tym pierwszym wypadku, gdy mamy w założeniu dobrze rokujące zarządzanie najmem mieszkań, większość osób zgadza się, że może zapłacić więcej za nieruchomości położone w dobrej lokalizacji (34%). A także z lepszym wyposażeniem (28%) lub wobec bardziej wyszukanego wykończenia (19%). Jednak aż 49% zgłasza, że odnajduje w lokalach zużyte i „zasłużone” meble oraz starszego typu sprzęty, niekorespondujące z dzisiejszym standardem.

Zarządzanie najmem mieszkań – jak podejść do opisu ogłoszenia, by nie budzić wątpliwości względem oferty w oczach odbiorcy?

Gdy chodzi o zarządzanie najmem mieszkań, większość powstających aktualnie anonsów charakteryzuje się mocno uszczuploną formą, nastawioną na pobieżne odznaczanie informacji. Ma to oczywiście przyciągać jak największą grupę odbiorczą.

Sęk jednak w tym, że niemal połowa badanych (47%) nie przychodzi na umówione oględziny mieszkania. Do ostatniej chwili, szukając lepszej opcji, która zapewnia bardziej klarownie opisane (i pożądane) perspektywy. Właśnie dlatego nie należy bać się rozwlekłych ogłoszeń. Trzeba je jedynie podzielić na odpowiednie sekcje i nagłówki.

Nikt, kto liczy na przewagę konkretów, nie będzie miał ochoty wgryzać się w bloki tekstu. A także kwiecisty, poetycki język, opisujący wszystkie aspekty zlane w jedną całość. Jednak wyodrębnienie poszczególnych ujęć: otoczenia i lokalizacji, wnętrza i wyposażenia, warunków najmu i ceny pozwoli przejrzeć ogłoszenie w czytelny sposób. I z łatwym dostępem do najbardziej istotnych informacji.
Wówczas długie anonse nie okażą się wadą, a zaletą, bo zapewniamy krytyczne dla zainteresowanego spektrum danych.

Zarządzanie najmem mieszkań – dlaczego więcej znaczy lepiej, czyli kiedy zainteresowanie nie oznacza konwersji?

Jeśli przyjmiemy, że clickbaitowy, przyciągający oko tytuł, w jaki należałoby ubrać ogłoszenie: „Stylowe dwupokojowe mieszkanie 50m² w ścisłym centrum, 3000 zł” skłoni grupę docelową do zapoznania się z treścią, to nie powinniśmy zakładać, że skąpa ilość informacji o lokalu nie przyniesie lawiny telefonów i wiadomości od zainteresowanych. Problem jednak leży w tym, że taka sytuacja nie jest dyktowana już pewnością co do mieszkania, a przeciwnie – weryfikacją jego stanu i charakterystyki. Jest to w zdecydowanej większości: „pusty” ruch, za który odpowiada niemożność oceny zgodności nieruchomości z własnymi preferencjami wskutek niedostarczenia pełnych do tego celu danych.

Można więc przyjąć, że gdy chodzi o zarządzanie najmem mieszkań i sposób tworzenia treści w ogłoszeniach, lepiej obrać taktykę jednorazowego wysiłku. To jest: prezentację wszystkich niezbędnych informacji, niż puszczenie w eter ogólnej, zdawkowej wzmianki skutkującej wielokrotnym tłumaczeniem przez telefon, czego w lokalu nie ma. I jakich perspektyw dla odbiorcy nie będziemy w stanie zapewnić.

Jeśli nie wiesz, jak przykuć wzrok odbiorcy i ubrać własną ofertę w słowa, zobacz, jak wyjść temu zadaniu naprzeciw bez stresu, wątpliwości i obaw:

Niezależnie od tego, że protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania nie jest elementem obowiązkowym przy oddawaniu w użytek lokalu, tak może służyć jako argument prawny w sytuacji zaistnienia sporu.

Jak więc opracować taki dokument, aby zabezpieczyć własne nieruchomości?

Czym jest protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania i dlaczego się go sporządza?

Wspomniany argument może stać po naszej stronie, np. wówczas, gdy po spisaniu wszystkich składowych we wnętrzu i udokumentowaniu stanu technicznego nieruchomości najemca nie będzie chciał uznać swojej winy względem określonej szkody.

Na przykład wobec mechanicznego uszkodzenia mebli.
Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania jest więc sporządzany po to, aby w razie spornej sytuacji móc udowodnić, jaki był stan lokalu.

Protokół przekazania mieszkania – kiedy należy go opracować?

Omawiany dokument przygotowuje się w ramach umów najmu i przy transakcjach sprzedaży. A także wobec zleconego i wykonanego przez określony podmiot remontu. We wszystkich tych wypadkach protokół przekazania mieszkania ubezpiecza obie zaangażowane strony. Niezależnie od tego, iż jest on z reguły sporządzany przez właściciela nieruchomości.

Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania – co należy zawrzeć w dokumentacji i jak powinien wyglądać?

Aby dopiąć minimum formalności przy przygotowywaniu takiego dokumentu, musimy w nim uwzględnić kilka krytycznych informacji, takich jak:

• dane zaangażowanych stron (imię, nazwisko, adresy zamieszkania i kontaktowe, PESEL-e oraz numery dowodów osobistych);
• spis wszystkich obecnych w lokalu mebli, urządzeń i akcesoriów wraz ze wskazaniem ich faktycznego stanu;
• dokumentacja techniczna całego lokalu, w tym podłóg, okien, drzwi czy ścian. A także instalacji grzewczych, gazowych, elektrycznych i wodno-kanalizacyjnych;

• bieżące zużycie prądu, gazu, wody i wszystkich innych mediów;
• adnotacja o ilości i rodzaju przekazanych kluczy, w tym kart wejściowych, kodów do drzwi lub bram czy pilotów;
• data, miejsce, podpisy stron oraz kwestia, której dokument dotyczy.

Wszystkie części wyposażenia oraz elementy wnętrza należy dodatkowo szczegółowo opisać. Tak, aby wskazywały nawet drobne odchylenia od stanu wyjściowego, np. zadrapania, rysy lub zabrudzenia.

Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania – dlaczego suche opisy nie wystarczą i musimy się posiłkować również fotografią?

O ile osobiście możemy nie mieć niecnych intencji przy opisywaniu stanu i elementów wnętrza, o tyle nie będziemy mogli spamiętać wszystkich zależności i niuansów obecnych w oddawanym lokalu. A przynajmniej na tyle, aby przy jego zdawaniu móc namacalnie stwierdzić, iż, np. to wyżłobienie w łazience było mniejsze. Z tego, a także innych względów, jak np. nieuczciwości najemcy chcącego przywłaszczyć sobie określone mienie, zamieniając je innym, o mniejszej wartości lub jakości, dokumentacja fotograficzna to konieczność.

Wówczas w korelacji ze skrupulatnym opisem mankamentów i stanu lokalu, będziemy mieć pewność, że przygotowany protokół przekazania mieszkania w sytuacji kryzysowej odpowiednio nas zabezpieczy.

Jeżeli chcesz zdjąć z siebie ciężar obsługi najemcy, zyskując wolność od wszystkich formalności, zobacz, jak czerpać z wynajmu z poczuciem spokoju i pewności:

O ile, gdy mamy w założeniu zarządzanie najmem mieszkań, sposób pobierania opłat za eksploatację lokalu nie zawsze jest oczywisty, tak istnieją różne metody regulujące tę kwestię.

Jak więc może wyglądać pokrywanie kosztów za media?

Zarządzanie najmem mieszkań – modele rozliczania mediów z najemcami

Zgodnie z brzmieniem ustawy o ochronie praw lokatorów do opłat eksploatacyjnych zalicza się koszty ruchome, powiązane z użytkowaniem lokalu, które nie są równocześnie zależne od właściciela. Chodzi tu o wydatki na poczet:

• energii elektrycznej;
• wody i odprowadzania ścieków;
• ogrzewania;
• gazu.

Wysokości opłat części z ww. ujęć, z uwagi na swój zmienny charakter, nie uda się uwzględnić w umowie z lokatorem.

Stąd, gdy chodzi o zarządzanie najmem mieszkań, w kwestii rozliczeń stosuje się trzy różne metody.

Bezpośrednie opłacanie rachunków przez najemcę

Model ten zakłada, że to lokator otrzymuje wszystkie faktury i dokonuje stosownych rozliczeń wobec wierzycieli. Rozwiązanie to uwalnia właściciela lokalu od comiesięcznej lub okresowej regulacji należności oraz od obowiązków w tym zakresie. Jednak wiąże się to z brakiem wpływu na fakt uiszczania przez najemcę odpowiednich opłat. Co oznacza, że i tak będzie trzeba sytuację monitorować. Dla przykładu poprzez korzystanie z portali internetowych służących do obsługi nieruchomości, przykładowo E-kartoteki.

Wszelkie opłaty uiszcza wynajmujący

Przeciwstawnym do powyższego stanem rzeczy jest sytuacja, gdzie to właściciel mieszkania dokonuje regulacji zobowiązań najemcy. A ten ostatni, zamiast z dostawcami mediów bezpośrednio, rozlicza się wyłącznie z wynajmującym.

Model ten, choć zapewnia nam bezpieczeństwo w kwestii bycia na czysto ze wspólnotą mieszkaniową bądź spółdzielnią, to nie musi oznaczać, że lokator nie będzie się ociągać z pokryciem poniesionych przez nas kosztów.

Mieszany podział opłat

Ostatnim sposobem rozliczeń eksploatacji lokalu jest częściowa regulacja należności rozłożona po obu stronach. W modelu tym lokator może przesyłać opłaty za czynsz i media (wodę, ogrzewanie) właścicielowi w formie ustalonych zaliczek. Podczas gdy wydatki na prąd i gaz uiszcza samodzielnie, zgodnie ze wskazaniami licznika.
Jest to możliwie korzystne dla właściciela lokalu rozwiązanie. Gdyż ryzyko z nim związane ogranicza się do najwęższego spektrum ujęć, które są poza naszą kontrolą.

Zarządzanie najmem mieszkań – rozliczenie w formie zaliczek na media a za bieżące zużycie

Niezależnie od wskazanych wyżej modeli, większość opłat za eksploatację lokalu dokonuje się poprzez z góry określoną kwotę, niewynikającą z rzeczywistego wykorzystania. Dotyczy to w szczególności wody i ogrzewania, w czasie gdy prąd i gaz rozlicza się odrębnie, wobec faktycznego zużycia i zapotrzebowania.

Oznacza to ostatecznie, że gdy chodzi o zarządzanie najmem mieszkań, prognozowane kwoty opłacane zaliczkami, należy przy końcu okresu rozliczeniowego skonfrontować z rzeczywistym stanem.
Tak, aby uregulować z najemcą kwestię ewentualnych niedopłat bądź nadwyżek za dostarczoną energię i faktyczne wykorzystanie.

Jeśli chcesz uwolnić głowę od ciężaru rachunków i nadzoru nad płatnościami oraz lokatorem, zobacz, jak zyskać na tym polu swobodę, komfort comiesięcznych wpływów oraz kontrolę: